눈앞의 이익만 생각하는 개발은 중장기적인 관점에서는 바람직한 타운발전의 발목을 잡는 요소. 특히 만성 주차난 속에서 주차대안 없는 상가의 개장은 문제라는 지적이다. <서준영 기자>

집중기획 시리즈 (4)
편법 개발이 타운발전 막는다

주차공간 없이 상가 오픈
“차 댈 엄두 안나” 발길 뚝

타운 체계적 개발해야 주차난‘근본 해결’

타운의 한 PC방을 인수, 식당으로 업종을 바꾼 이모씨는 주차공간이 부족해 조건부사용 허가(CUP)를 받느라 6개월을 허비했다. 부족한 주차공간 대용으로 인근 주차장 계약서를 만들어 공증까지 하느라 허가가 늦어진 것이다.
개장 2년을 맞는 웨스턴가의 한 상가는 20개 업소 중 현재 9개만 운영되고 있다. 주차공간 부족으로 허가가 나오지 않았기 때문이다. 건물주는 당초 유치 업소계획이 달라져 부득이 조건부 CUP를 신청했다고 변명하고 있다.
한 업주는 “이웃 업소들이 텅 비어 상가 전체가 개점휴업 분위기다”며 “유동 인구가 적으니 업소 몇 곳은 문을 닫기까지 했지만 건물주는 올 초 오히려 렌트를 올렸다”고 불만을 토로했다. 8가의 한 상가는 주차빌딩을 짓겠다던 리스 당시의 계약조건은 지켜지지 않으면서 주차장 공동사용 문제로 입주 업소마다 1층 마켓과 잦은 시비를 벌이고 있다.
주차대안 없는 상가개발과 자기 주머니 잇속만 챙기는 건물주들의 이기심, 고객 편의는 안중에도 없이 문을 열고 보자는 업주들의 무책임등 편법 불법, 무분별한 개발이 장기적 타운발전의 발목을 잡고 있다.
‘띠상가’들은 법적 주차조건을 갖추지 않아 임시 방편으로 인근 주차장을 빌리거나 CUP를 얻어 영업하는 곳이 부지기수다. 주차장 확보 없이 발렛회사를 고용, 스트릿을 점령해 버린다. 주차장 부족은 곧바로 타운의 교통란을 가중시키는 원인이 되고 있다.
주차 순서를 기다리는 차량들이 인근 도로를 점령하고 있고 퇴근 시간대의 교통량 증가와 맞물려 타운 거리를 지날 때마다 짜증을 더해준다.
일부 업소는 인근 상가의 주차장을 리스해 영업허가를 확보한 뒤 슬쩍 발렛으로 바꾸기도 한다. 이처럼 주차전쟁이 심각해지면서 지난달 한인타운에 거주자 우선 주차구역(Preferential Parking District)으로 지정되는 등 상권과 주택인구간의 마찰도 심화되고 있다. 문제는 교통난에 옥죄일수록 상권의 발전은 요원해지고 주거환경은 악화된다는 점이다.
LA시 건물안전국(DBS)은 섹션12.21A4 규정에서 식당과 카페, 커피샵 등은 실내면적이 1,000스퀘어피트를 넘을 경우 주차공간을 최소 100스퀘어피트당 1대, 1,000스퀘어피트가 안 되면 200스퀘어피트당 1대를 확보하도록 요구하고 있다. 그러나 건축업계에 따르면 한인타운은 윌셔가를 제외한 상당수 지역이 건평을 토지면적의 1.5배로 제한하는 C2-1에 묶여 있어 영세성을 면하기 어렵고, 건물주들도 경비 이유로 지하주차장 건축을 꺼린다. 20여 년간 부동산개발에 종사해온 K모씨는 “솔직히 주차는 ABC 라이선스처럼 단속이 잦지 않아 건물주나 장사하는 입장에선 영업 개시에 비해 부차적 문제”라며 “지하 주차장은 건축경비 문제로 제외된다”고 털어놨다.
타운 주차난 심화의 또 다른 원인은 허가 받기에 급급한 일부 상인들의 편법행위다. 한때 합법적 취득이 어려운 상황을 LA시 관계자에 뇌물로 관철시키면 된다는 소문이 공공연히 나돌았었다. 또 일부 건물주의 무책임함이나 일단 계약하고 본다는 입주 상인들의 근시안적 시각도 이유로 지적된다.
신축 상가의 건물주들이 오피스 용도로 계획서를 제출, 시 허가를 받지만 막상 분양에서는 식당, 커피샵 등 주차공간이 더 필요한 업종을 넣는다는 것이다. 상인들은 CUP 등 후속조치를 기대할지 모르나 공청회를 거치고 시의 관계 부서 의견을 수렴하는 데 보통 반년에서 1년 이상 걸리는 경우도 적잖아 남용대상이 못 된다는 것이 건축업계 관계자들의 설명이다.
K건축설계업체의 김모 소장은 “자기소유 땅의 조닝조차 모르고 값만 오르면 판다는 식의 건물주가 태반”이라며 “상인들도 리스계약 때 주차환경 관련정보와 영업허가를 확인하지 않아 낭패보는 경우가 많다”고 말했다.
이처럼 자승자박의 결과를 낳는 교통문제를 해소하기 위해 커뮤니티 차원의 대안이 절실하다는 지적이다. 상공회의소, 한인회 등 단체들이 나서 대형 프로젝트들이 동시다발적으로 진행되고 있는 타운상권의 방향을 조율해야할 시점이라는 것이다. 체계적인 한인타운 매스터플랜을 세워 시정책으로 채택된다면 토지수용령 등의 절차를 거쳐 주차건물 건립을 기대할 수 있다. 시 정부가 공공 주차건물을 운영, 외부 샤핑객들을 흡인하고 있는 샌타모니카의 프로미네이드나 베벌리힐스 등이 모범적 예다.
한인회가 주차공간 확보를 위해 지난해 110만달러에 1만스퀘어피트 부지의 북쪽 건물을 매입, 철거하려는 것도 좋은 사례로 꼽히고 있다.


<김수현 기자>