지난 칼럼에서는 미국에서 메인 홈(Main Home) 매각시 양도세 면제제도를 간단히 설명드렸다. 한국은 미국보다 훨씬 복잡하다. 부동산 시장이 한국 경제에 많은 영향을 주기 때문에 부동산 시장 상황에 따라 각종 제도 및 규제가 시시각각 만들어진다. 기본적으로 한국의 주택양도세 절감규모는 1가구1주택 여부, 보유 기간의 장단기 정도, 한국 거주자 또는 비거주자 여부, 주택의 지리적 위치 등에 따라 크게 달라진다.

먼저 ‘1가구1주택에 따른 양도세 면제제도’를 보면 2년 이상 보유하고 주택가격이 9억 미만이면 양도세가 면제된다. 다만 서울, 부산, 경기 일부지역 등 “조정대상지역”에 위치한 주택의 경우 2년 이상 거주요건이 추가된다. 가족 전원 출국, 공익사업용으로의 양도/수용 등 불가피한 경우에는 보유기간/거주기간의 제한을 받지 않는다.

1가구1주택의 경우의 양도차익을 줄여주는 장기보유특별공제제도가 있다. 2019년부터 장기보유특별공제제도가 일부 변경되어 시행되고 있으나 1가구1주택의 경우는 기존과 동일하다. 보유기간 3년부터 양도차익의 24%를 공제하며 보유기간 10년까지 매년 8%씩 증가하여 보유기간 10년 이상이 되면 양도차익의 80%까지 공제된다. 9억 이상의 고가 주택의 경우 2년 이상 거주요건을 충족해야 장기보유특별공제가 적용된다.
여기까지는 한국의 거주자의 경우에 해당된다. 그렇다면 비거주자는 어떻게 되는가?
비거주자의 경우 1가구1주택 면세제도가 적용되지 않는다. 다만 해외이주법에 따라 출국한 경우, 출국 후 2년이내 매각 시 면세가 적용된다. 장기보유특별공제제도는 3년 이상 보유 시 공제율 10%부터 시작하여 매년 2%씩 증가하여 15년 이상 최대 30%까지만 공제된다. 한국 거주자에 비하여 비거주자의 경우 양도세 부담액이 크게 증가한다.

비거주자가 양도세를 절감할 수 있는 방법은 있다. 거주자 요건만 충족하게 되면 한국 주택매각 시 양도세를 많이 절감할 수 있다. 한국의 거주자가가 되기 위해서는 한국에서의 직업, 가족들의 거주지, 재산보유현황 등을 주된 기준으로 판단되는 “국내 주소”가 있거나, 주된 경제활동에 따른 “한해 183일 이상(2.13.2018 개정) 지낼 거주지를 두었거나 둘 것이라고 인정”받으면 된다. 추가적으로 거주자 판단 시 국적은 상관없다.

마지막으로 미국의 거주자는 한국부동산 매각 시 미국에서 개인소득세 신고 시 양도소득세 신고해야 되며, 한국에 납부한 양도세는 해외납부세액으로 소득세액에서 공제받을 수 있다 것을 기억하자.

문의: (858)880-8510 (황보정섭 공인세무사)

<황보정섭 공인세무사>