미국에서 메인 홈(Main Home) 매각시 양도세 면제제도를 간단히 설명하자면, 주택 판매시점을 기준으로 과거 5년 동안, 2년 보유하고, 2년 직접 거주하였다면 싱글은 25만불/부부는 50만불까지의 양도차익에 대해 양도세가 면제된다.

이러한 원칙에 최근 2년 이내 양도세 면제혜택을 받은 적이 없어야 하며, 거주기간이 연속적일 필요는 없다는 부수적인 조건이 있다. 부부의 경우, 두 사람 중 한사람만 보유하고 있으면 가능한 반면, 거주요건은 부부 모두 충족해야 한다. 또한, 2년 거주요건을 특별한 사유(군인등 타지역 파견, 건강 등)에 인해 충족시키지 못했다면 거주기간 만큼 비례하여 양도세 면제를 받을 수도 있다.

여기까지가 많은 분들이 잘 알고 있고, 현재까지 부동산을 주요한 부의 축적수단으로 삼은 주된 이유이다. 즉, 주택을 구입해서 렌트 사업을 하면서 수익을 창출하고 주택가격이 상승하면 매각시점 2년 전 그 집에 거주하여 양도세 면제조건을 충족시킴으로써 매각 시 양도세를 최소화하여 최대한의 매각 이익을 추가적으로 확보하였던 것이다. 이러한 상황을 보고 가만히 있을 미국 국회가 아니다. 2008년 “Housing Assistance Tax Act of 2008” 법안을 제정하여 양도세 면제 혜택을 축소시킨 후 다소 복잡해졌다.
그러다 보니 벌써 10년이 지났음에도 불구하고, 아직 많은 분들이 정확히 알고 있지 않다. 이번 기회에 완전히 마스터 해보자.

위의 양도세 면제조건에 소유기간 전체 중 비적격 활용(Non-Qualified Use) 기간 만큼 비례하여 위의 면제금액을 축소시키는 조항을 추가적으로 만들었다.

비적격 활용기간이란 직접 거주하지 않고 렌트로 주택을 활용한 기간이다. 비적격 활용기간을 산출하는데 중요한 두개의 기준이 있다. 첫째, 2009년 1월1일 이후 기간부터 산정한다. 그 이전의 렌트 활용 기간은 적격 활용기간으로 간주한다. 둘째, 그 주택을 살았던 마지막 날로부터 5년 동안 렌트를 주었다고 하더라도, 그 기간은 비적격 활용기간으로 감안하지 않는다.

알고 보면 간단하다. 판매시점 기준으로 과거 5년 동안 2년 소유, 2년 직접 거주요건의 충족여부로 양도세 면제혜택이 있는지 없는지를 먼저 확인하자. 그런 다음에 총 소유기간 중 비적격 기간을 산출하여 그 비례만큼 양도세 면제금액에서 빼주면 된다.

이번에는 주택 매각에 따른 미국의 양도세 감면제도에 대해서 알아보았다. 다음 칼럼에는 한국의 양도세 감면제도가 미국과는 어떻게 다른지 면제 기준에 대해서 알아보기로 하겠다.

문의: (858)880-8510 (황보정섭 공인세무사)