지난주에 설명했던 ‘1031 교환’에 대해 많은 독자들이 관심을 갖고 문의를 해와서 좀더 구체적으로 설명한다. 1031 교환이란 연방 국세청(IRS) 1031 조항에 따라서 상업용으로 쓰이는 부동자산 매각 후 매각 금액보다 같거나 더 비싼 부동자산(Fixed Asset)을 구입하면 매각에 따른 양도소득에 대한 세금을 후일로 연기해 주는 혜택을 말한다.

따라서 지금 내야할 세금으로 더 큰 규모의 투자를 하여 재산 증식을 도모할 수 있으므로 특히 아파트, 상가, 오피스빌딩, 모텔 등 비교적 큰 규모의 부동산이 주로 1031교환 대상이 된다.

1031 교환이 과세 대상이 되지는 않지만 이를 본인의 세금보고와 함께 당해 연도에 연방국세청에 보고해야 하는데 이때는 IRS 8824 양식을 사용하면 된다. 만일 1031 교환이 관계자(Related Party)간에 이루어 졌다면 8824 양식을 향후 2년 간 계속하여 보고해야 한다.

여기에서 관계자란 배우자, 자녀, 부모, 형제 및 그들이 50% 이상의 지분을 가진 법인, 파트너쉽, 신탁(Trust)등이 모두 해당된다. 만일 1031 교환이 이루어진 후 2년 이내에 매입자산을 처분하게 되면 1031 교환이 무효가 되므로 연기된 세금을 모두 내야 한다. 그러나 관련자의 사망이나 IRS 강제처분 등 특별한 경우에는 2년 이내 처분하더라도 상관없다.

1031 교환은 1대 1교환만이 아니라 여러 자산의 교환(Multiple Property Exchange)에도 해당된다. 이 경우 두개 이상의 교환 그룹(Exchange Group)을 주고받을 수 있다. 만일 한사람이 A 컴퓨터, A 자동차, A 트럭을 다른 사람의 B 컴퓨터, B 자동차, B 트럭과 동시에 교환했다면 정당한 1031교환이 될 수 있다.

또한 같은 교환 그룹 안에서 두개 이상의 자산을 주고받을 수도 있다. C 모텔을 소유한 사람이 이를 D와 E 모텔과 교환했다면 이는 정당한 1031교환이 된다. 이 경우 D와 E 모텔을 합한 가격이 C 모텔보다 많아야 함은 물론이다.

무엇보다 1031 교환에 무형자산(Intangible Personal Property)과 비 감가상각 자산(Nondepreciable Personal Property)은 해당되지 않음을 주지하기 바란다. 즉 상표권, 권리금(Goodwill),주식, 채권, 파트너쉽지분, 상품재고(Inventory)등의 교환은 1031대상이 되지 않는다.(213)387-1234 www.kangleecpa.com