2000년에 미국에 사업차 캘리포니아에 들어와서 거주하시다가 2007년에 한국에 영구 귀국을 하신 납세자 한 분이 계셨습니다. 2000년 초반에 미국 정부는 경제를 살리기 위해서 납세자들에게 집장만을 장려하는 경제 정책을 시행하게 되면서 은행과 모기지 회사들은 집을 구입하는 사람의 경제적 조건을 확인 하지 않고 돈을 빌려주게 됩니다.

이 분도 분위기에 휩쓸려 집을 사게 되었지요. 그 결과는 우리모두가 알고 있는 경기 불황으로 빠졌고 순식간에 집을 처분할 기회를 놓치시자 임대 부동산으로 돌리신 후에 한국에 영구 귀국하셨지요. 그 이후 7년이 지났고 한국에서 직장 생활을 잘하고 계셨는데 어느 날 캘리포니아 정부로부터 엄청난 세금을 내라는 통지서를 직접 받게 됩니다.

깜짝 놀라신 이 분은 미국의 지인의 소개로 필자에게 도움을 요청하셨지요. 캘리포니아 정부가 보낸 통지서의 내용은 2007년부터 2013년까지 임대 부동산에 관한 세금 보고를 하지 않아서 추정 세금을 내라는 것이었습니다. 여기서 놀라운 것은 밀린 세금을 받아내기 위해서 지난 7년 동안 납세자를 찾기 위해 노력하고 어떻게 알아냈는지 한국에 있는 납세자의 집으로 직접 통지서를 보내는 캘리포니아 정부의 노력이었습니다.

물론 지난 세금보고를 한꺼번에 하고 나니 추정세금을 낼 것은 없어서 다행이었지요. 임대 부동산이 있는데도 세금을 낼 필요가 없었던 이유는 임대부동산은 다른 어떤 투자보다 가장 큰 세금 혜택을 우리 납세자에게 제공하기 때문입니다.

일반적으로 임대료 수입보고는 임대료를 받는 해에 보고하고, 미리 받는 임대료 선불은 받는 해에 수입으로 보고합니다. 예를 들어서, 사무실 상가를 10년 계약을 하면서 첫해 임대료 1만 불과 마지막 해 임대료 1만 불을 함께 미리 받는다면 첫해의 수입 임대료는 2만 불이 되는 것입니다.

세입자에게 돌려주어야 하는 임대 보증금은 임대 수입이 아닙니다. 하지만 세입자가 리스 계약을 잘 지키지 않아서 임대 보증금 전부나 일부분을 돌려주지 않는다면 해당 년도에 수입으로 계산합니다. 가끔 임대 보증금을 마지막 달 임대료로 대신하는 경우가 있는데 이때는 선불로 받는 임대료로 가정되어서 임대 보증금을 받는 해에 수입으로 계산합니다.

모기지 이자는 당연히 제일 큰 공제 항목입니다. 그리고 임대 부동산의 수리비용은 전부 공제 할 수 있습니다. 임대 부동산 관련 여행 비용도 공제가 됩니다.

임대부동산 때문에 운전을 한다면 그 에 따른 교통비용도 공제 받을 수 있습니다. 임대 부동산이 다른 주에 있고 임대 부동산 관련일로 비행기를 타고 가서 호텔에서 하룻밤을 지낸다면 이모든 비용들은 공제할 수 있습니다.

계획을 미리 잘 짜신다면 다른 주에 있는 임대 부동산 관련 사업 출장을 개인적인 여행과 함께 할 수 있습니다. 한 예로, 임대 부동산이 로스엔젤레스에 있고 건물 주인은 샌프란시스코에 살고 있다고 가정합니다. 건물 주인이 로스엔젤레스에 있는 임대 부동산을 친척에게 임대를 주고 일년에 한번씩 로스엔젤레스에 있는 친척을 방문한다고 할 때 이에 따른 교통비용을 사업 비용으로 공제할 수 있습니다.

물론 확실한 영수증 보관과 세금 다이어리는 기본으로 준비되어야만 합니다. 마지막으로 제일 중요한 임대 부동산에 관한 감가 삼각비용입니다. 생각 외로 많은 분들이 집을 임대부동산으로 돌리실 때 몰라서 또는 귀찮아서 감가 삼각비용 공제를 받지 않는 것을 봅니다.

임대 부동산 관련 감가 삼각비용을 공제 하지 않으면 두 가지의 손해를 보게 됩니다. 첫째는 감가 삼각 비용을 공제함으로써 일년에 2만 5천불까지의 세금 공제를 받을 수 있는 기회를 놓치는 것입니다.

둘째는 감가 삼각 비용 공제는 선택이 아니고 의무입니다. 건물을 팔 때 국세청은 감가삼각비용을 공제하지 않은 임대 부동산을 감가 삼각을 한 것으로 가정하고 세금 계산을 하게 되고 생각지도 않던 세금문제가 발생할 수 있습니다.

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