문봉섭 변호사

Q. 현재 살고 있는 집에 들어가는 모기지를 감당할 수가 없어서 숏세일을 신청 중입니다. 그런데, 부동산리스팅에 매물을 올려놓아도 집을 사고자하는 바이어가 나타나지 않습니다. 계속적으로 시간만 가고 숏세일에는 진전이 없는 상황입니다. 어떻게 하면 될까요?

A. 숏세일의 대안으로 Deed-in-lieu of foreclosure, 즉 집에 대한 소유권을 은행에 자진하여 반납하는 방법을 고려할 수 있습니다. Deed-in-lieu of foreclosure 은 숏세일에 비해 진행기간도 짧고, 크레딧점수의 손상이 숏세일보다는 덜 하다는 장점이 있습니다. 또한 집에 대한 소유권을 은행에 넘기는 것이기 때문에, 바이어를 찾는데 노력을 기울일 필요가 없습니다. 특히 국책모기지 기관인 패니매의 모기지를 가지고 있는 경우에는 2년 후에 새로이 집을 구입할 때 모기지를 다시 신청할 수 있는 자격을 가질 수 있습니다.

또 다른 대안으로는 가족이나 친척이 바이어로 나서서 귀하의 집을 사는 방법을 고려할 수 있습니다. 대체적으로 많은 은행들이 가족이나 친척들에게 숏세일의 대상인 집을 파는 것을 허용하고 있지는 않습니다. 그러나 연방법이나 커네티컷 주법에서 명시적으로 숏세일을 할 때에 가족이나 친척들에게 파는 것을 금지하고 있지는 않습니다. 가족이나 친척들에게 매매를 금지하는 것은 어디까지나 은행의 융자가이드라인에 따른 것입니다.

따라서 은행을 설득하면 가족이나 친척들에게도 숏세일의 대상이 된 집을 팔 수 있습니다. 그렇다고 집을 구매할 의사가 없는 가족이나 친척들을 허위로 내세워서 하라는 이야기는 아닙니다. 진정으로 집을 구매할 의사가 있는 가족이나 친척들의 실제 오퍼가 있고 매매계약서를 체결했다면 은행을 설득하여 숏세일을 승인받는 것이 가능합니다. 이 경우에 가족이나 친척들에게 매매를 하면 은행이 손해를 덜 볼 수 있다는 것을 부각시켜야 합니다. 그리고, 은행에 대해서는 바이어에게 집을 살 수 있는 충분한 자금이 있다는 것을 증명할 수 있어야 합니다. 또한, 바이어가 가족이나 친척이라는 것을 처음부터 은행에 공개하고 그 이유에 대해서 적극적으로 설득해 나가는 것이 중요합니다. 어떤 셀러의 경우에는 바이어와 혈연관계가 있다는 것을 억지로 숨기는 경우가 있는데, 이런 경우에는 은행에서 결국 나중에 알게 되기 때문에 숏세일에 악영향을 미칠 수가 있습니다.

따라서 처음부터 혈연관계에 있다는 사실을 오픈하고, 이러한 숏세일을 허용함으로써 은행이 받는 이익과 혈연관계의 매매에서 나타날 수 있는 문제점들을 어떻게 향후에 방지할 것인지 은행에 이야기해야 합니다. 정상적인 숏세일보다는 다소 시간이 걸리기는 하지만, 숏세일 전문가와 함께 서류를 착실히 준비하고 적극적으로 은행과 협상에 임하면 성공적인 결과를 낳을 수 있습니다.