융자금 조정(loan modifica-tion)이란 재융자 없이 원금을 줄인다든지, 이자율을 조정한다든지 하여 기존 융자의 성격을 바꾸는 것을 의미한다.

최근 몇 년 사이에 부동산 붐이 일어나면서 자격이 없는 사람에게 많은 부동산 융자가 이루어졌다. 대부분의 이러한 자격없는 융자는 다운페이가 없이 이루어졌거나 2년에서 5년 정도의 이자만 갚는 변동 론으로 이루어졌다.

이와 같은 변동이자 융자는 시간이 가면서 페이먼트가 갑자기 높아지기 때문에 어려운 경제 상황에서 많은 사람들이 주택차압에 직면하게 되었다.
융자금 조정의 대상이 되는 경우는 변동 이자율을 가지고 있으며 이자율이 최근에 크게 오르는 경우(3~5년 낮은 이자율 기간이 지났기 때문에)가 첫 번째이다. 이러한 융자를 한 사람은 융자를 할 만한 소득 및 자격이 안 되는데 무리하게 융자를 한 경우이다.

이러한 융자를 하는 과정에서 융자회사들은 주법 또는 연방법을 위반하여 약탈적(predatory) 융자를 하였다. 즉 불법적 과다 수수료를 융자 과정에서 청구하거나 전혀 자격이 안 되는 사람을 융자해 주었다.

또 한 가지는 융자 때 융자서류에 하자가 있는 경우이다. 2008년 여름께, 가주를 비롯한 총 7개 이상의 주검찰이 융자회사의 약탈적 융자에 대한 소송을 개시하였다. 이러한 소송의 소송장을 보면 융자회사의 잘못된 융자 관행을 찾아볼 수 있다. 이에 대하여 융자회사는 잘못을 인정하고 수만에서 수십만건의 융자를 조정하겠다는 약속을 한 바 있다.

위 융자조정의 약속 때문에 융자회사로부터 통보를 받은 사람도 이를 받아들이지 않고 다시 소송을 할 수 있다.

융자조정 소송의 소송 원인으로 여러 가지 융자법규 위반을 들 수 있다. 융자 진실법(Truth in Landing Act)에 따르면 모든 융자조건을 진실하게 피융자인에게 밝혀야 한다.

다른 법으로는 RESPA(Real Estate Settlement Procedure Act), HOEPA(Home Owner-ship & Equity Protection Act), ECOA(Equal Credit Oppor-tunity Act), GLB(Gramm Leach Biliey Act), FDCPA (Fair Debt Collection Practices Act) 등이 있다. 이와 같은 법규의 위반을 토대로 융자소송을 할 수 있다.
대표적인 소송의 예를 들어보자.

피융자인의 취소권 통보가 융자서류에 없는 경우, 융자서류에 있는 융자기간과 실제기간이 틀린 경우, 융자회사의 수수료, 특히 브로커의 수수료가 과도한 경우, 크레딧 점수가 좋은 경우 같은 이자율로 고정을 받을 수 있는데 변동이자율인 경우, 융자 경비 금액은 법적 한도이나 융자회사가 한 일이 수수료에 비하여 터무니없이 작은 경우, 융자서류에 원금란이 공란으로 되어 있는 경우(계약서가 불완전), 융자신청 때 받는 정보 패키지를 못 받는 경우, 융자비 추정서(good faith estimate)를 못 받은 경우 등을 들 수 있다.

최근 융자조정 서비스를 하는 광고가 봇물을 이루고 있다. 융자조정은 본인이 할 수도 있고 변호사가 없는 (융자)브로커를 통해서 할 수도 있고 변호사를 통해서 할 수도 있다.

본인이나 브로커가 할 경우 은행이 많은 양보를 하려고 하지 않기가 쉽다. 되도록 변호사를 사용하여 융자조정 하기를 원한다.

많은 변호사들이 전에 융자조정을 해 본 경험이 있는 것이 아니다. 또한 융자조정에 대한 정부의 방침, 융자회사의 대응들이 시시각각 변동하고 있으므로 이를 잘 아는 변호사와 계약을 하는 것이 바람직하다.

(213)389-1900 김윤한<변호사>