건물주가 세입자가 떠난 후에 청소나 수리비를 요구할려면 증명사진을 제공하지 못하면 보증금에서 일체 공제하지 못한다. 만약 수리를 했다면 합당한 수리비 증명을 해야 된다. (AB 2801) 주거용 임대 계약이 끝난 후 세입자가 이사를 나간 후 21 일 이내에 “보증금” 을 환불 해 주어야 된다.

건물주는 세입자가 청소를 깨끗하게 한 후 퇴거를 했는데도 청소비라면서 보증금에서 불법적으로 갈취하는 것을 하나의 부수입으로 생각하는 건물주들이 있다. 이것은 불법 영업행위에 속한다.

입주자는, 입주 시에 벽 손상, 퇴색된 페인트, 카펫에 흠 자국과 퇴색이 되어 있었고 청소 상태가 불량했었다. 건물주는, 건물 상태는 아주 깨끗했고 어떤 손상도 없었다면서 “보증금“에서 수리나 청소비용 공제 문제가 허다하게 발생하고 있다. 어느 정도로 “청소” 해야만 청소 한 것이냐는 시비가 많다.

임대 계약을 취소하고 떠나는 입주자가 해야 할 “청소” 상태는 입주를 시작 했을 때의 상태와 비슷한 기준을 유지한 것을 “청소” 상태라고 한다. 그리고 카펫이나 페인트 색깔이 세월과 함께 자연적으로 퇴색되어 더러워진 것이나 마모는 수리를 안 해도 된다.

새 법은, 이러한 시비를 차단하기 위해서 2025년 7 월 1 일부터 건물주는 주거용 보증금 공제 시 입주, 퇴거 상태, 수리 또는 청소 후 촬영한 사진을 증빙 자료로 제출해야 한다.

이런 문제가 입주 시에 존재 했었는가 안인가의 논쟁이 되는 투명성과 공정성 증거 확보와 이런 논쟁을 감소시키기 위한 것이다.

입주 때 : 사진 촬영에 합당한 시기는 건물주와 세입자가 입주 시 주택 상태를 기록하고 동시에 필요한 사진을 촬영할 수 있다. 이 사진은 임대 부동산의 “입주 전” 상태를 기록으로 사용된다. 임대 종료 시 주택 상태를 평가할 때 임대인과 임차인 모두에게 유용하다.

퇴거 전 검사 - 사진 찰영 불필요 : 건물주는 퇴거 전 검사 시에 입주자가 입회할 수 있다는 입주자 권리를 서면으로 통고해야 된다. 건물주는 입주자가 퇴거하기 2 주 전에 입주자의 건물 상태를 점검하는 일자는 세입자와 서로 합의해서 날짜를 결정한다.

검사 시에 필요한 수리를 요구하는 사항 또는 청소 사항을 검토한 후 보증금(security deposit)에서 공제 할 액수를 입주자가 퇴거하기 전까지는 입주자에게 통고해야 한다. 이 점검은 세입자한테 하자 보수 기회를 제공하고 보증금에서 일정 금액이 공제되지 않도록 사전에 처리할 수 있다. 임대 계약 종료 2주 전보다 일찍 예약할 수 없다.

퇴거 전 검사 시에는 사진이 필요하지 않다.세입자 퇴거 후 사진 (2025 년 4 월 1 일부터 시행) : 세입자가 임대 부동산을 반환한 후, 수리나 청소를 하기 전에 건물주는 주택 상태를 기록한 사진 찰영을 해야 된다. 이 사진은 입주 시 사진과 퇴거 전 점검에서 발견된 문제점들에 대한 “이후” 모습을 보여 주게 된다.

수리 후 및 청소 후 사진 (2025 년 4 월 1 일부터 시행) : 수리 또는 청소가 완료되면 건물주는 임대 부동산의 최종 상태를 보여주는 사진을 다시 촬영해야 된다. 이는 문서화 과정을 완료하고 공제액을 뒷받침하는 근거가 된다.

세입자한테 제공해야 할 것 : 건물주는 보증금에서 세입자한테 공제 내역서를 제출할 때 다음 사항을 포함해야 한다. ▲입주 시 사진 ▲퇴거 시 ▲수리 후 와 청소 후 사진 ▲보증금에서 공제 가능한 수리비 또는 청소 시에 발생한 비용을 항목별로 증명 할 수 있는 청구서, 영수증 같은 것을 첨부한다. 사진은 우편, 이메일, USB 드라이브 또는 세입자가 “온라인 (on line)”으로 사진을 볼 수 있는 링크 제공을 받아서 전달할 수 있다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>