남가주 물류의 중심지로 가장 먼저 떠오르는 곳은 커머스와 버논시이다. 이 두 도시는 단순한 창고 지역을 넘어 미 서부 물류의 심장과 같은 역할을 하고 있다. LA와 롱비치 항구에서 20~30분 거리에 위치하며, 5번, 10번, 710번 고속도로가 교차해 트럭과 화물 이동이 용이하다.

최근 이커머스의 성장과 신선·냉동식품 배송 수요 증가로, 일반 창고보다 운영 난이도가 높은 냉동창고에 대한 관심이 높다. 하지만 냉동창고 투자는 단순히 ‘얼마나 차가운가’만 보는 것이 아니라, 현장과 설비를 직접 확인하고 세밀한 디테일을 점검하는 것이 중요하다.

커머스와 버논시가 주목받는 이유는 명확하다. 버논은 산업 전용 도시로 설계되어 거주 인구가 거의 없고 환경 규제가 상대적으로 유연하다. 자체 전력망을 통해 저렴한 전기료를 제공하므로, 전력 소비가 많은 냉동창고 운영에 유리하다.

커머스는 다양한 규모 창고가 있고 트럭 접근성과 물류 네트워크가 잘 갖춰져 있어 테넌트 확보와 운영 효율성이 뛰어나다. 항만과 고속도로 접근성, 전력 비용, 행정 규제 같은 조건이 냉동창고 투자에 큰 영향을 준다. 이러한 조건 위에서 실제로 투자자가 가장 먼저 확인하는 것은 전력과 설비 인프라이다. 겉으로는 건물 크기와 위치가 먼저 눈에 들어오지만, 실제로 운영자와 투자자가 가장 민감하게 보는 부분은 전기 용량이다.

냉동창고는 일반 창고보다 전력 사용량이 훨씬 높다. 냉동기, 콘덴서, 증발기, 제상 시스템, 조명, 자동화 설비까지 모두 전기에 의존한다. 전력 용량이 충분하지 않으면 온도 유지가 불안정해지고, 추가 설비 증설도 어렵다. 특히 버논시 처럼 자체 전력망을 운영해 전기료가 비교적 낮은 지역은 이 점에서 경쟁력이 있다. 결국 전기 인프라가 냉동창고의 ‘심장’과 같은 역할을 한다. 그 다음으로 많이 보는 것은 냉동 설비의 상태와 연식이다.

냉동창고는 건물 자체보다 설비 가치가 더 중요하다. 냉동기 시스템이 암모니아 기반인지, 프레온 계열인지, 최근에 교체되었는지, 유지보수 기록이 있는지 확인한다. 설비 교체 비용은 수백만 달러 단위로 올라갈 수 있기 때문에, 투자 수익률에 직접적인 영향을 준다.

또 하나 핵심은 층고와 큐빅 용적(Cubic Capacity)이다. 냉동창고는 평면 면적보다 ‘얼마나 높이 쌓을 수 있는지’가 수익성과 직결된다. 일반적으로 30피트 이상의 클리어 하이트가 선호된다. 같은 스퀘어피트라도 저장 가능한 팔레트 수가 달라지기 때문이다.

운영 측면에서는 로딩 독과 콜드체인 유지 구조를 많이 본다. 도어 씰이 제대로 설치되어 있는지, 도크 레벨러 상태는 어떤지, 트럭 접안 시 외부 공기 유입이 최소화되는 구조인지가 중요하다. 이 부분이 약하면 에너지 손실과 제품 손상이 발생한다.

그리고 투자자 관점에서 빠지지 않는 것이 백업 발전기와 모니터링 시스템이다. 정전은 곧 상품 손실로 이어진다. 자동 전환되는 발전기 시스템이 있는지, 온도 기록이 디지털로 관리되는지, 특히 식품을 다루는 경우에는 FSMA(Food Safety Modernization Act) 규정을 충족하는 기록 시스템이 있는지도 본다. 이는 테넌트 확보와 재매각 가치에 영향을 준다.

결국 냉동창고를 선택할 때 가장 많이 보는 것은 겉모습이 아니라 전력, 냉동 설비, 층고, 그리고 리스크 관리 시스템이다. 위치는 기본 조건이고, 실제 가치를 좌우하는 것은 보이지 않는 인프라이다. 그리고 간과하기 쉬운 부분이 바로 작업자 안전이다. 냉동창고는 영하의 환경에서 장시간 근무가 이루어지는 공간이다. 미끄럼 방지 바닥 처리, 결로로 인한 빙판 형성 여부, 충분한 조명, 응급 대피 동선, 방한 설비와 휴식 공간이 확보되어 있는지도 중요하다.

암모니아 기반 냉동 시스템을 사용하는 경우에는 누출 감지 센서와 환기 시스템, OSHA 기준에 맞는 안전 프로토콜이 갖춰져 있어야 한다. 안전 설비가 미비한 시설은 운영 리스크가 크고, 보험료 상승과 법적 책임 문제로 이어질 수 있다.냉동창고의 가치는 상품을 지키는 시스템과 사람을 지키는 구조가 함께 갖춰질 때 비로소 완성된다.

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