리스 계약서는 다른 모든 계약서들과 마찬가지로 건물주 (landlord)와 임차인 (tenant) 간의 약속 (commitment)이므로, 리스계약에 따른 권리를 생각하기 이전에 건물주나 임차인이나 모두 상대측에 약속하게 될 사항들을 충분히 이해하고, 리스계약을 맺기 전에 약속실행이행의 가능성이 있는가에 대한 검토가 있어야 한다.

종종 사업을 빨리 시작하겠다는 급한 마음에 전문가의 검토와 리스 협상 없이 건물주가 사인을 요구한 리스계약서에 사인을 하는 경우가 많이 있다. 대부분 임차인의 주된 관심인 렌트와 렌트기간 등을 제외하면 다른 조건들은 그리 중요치 않다는 그릇된 인식에서 비롯된 것으로 보인다. 다음은 상업용 리스계약서의 임차인에게 재정적인 영향을 미칠 중요계약조항들과 이에따른 협상방법에 대한 설명이다.

1)공동구역관리비 (Common Area Maintenance fees (“CAM” fees)): 건물주에게 매달 내야하는 렌트 외에 임차인은 일반적으로 해당 건물의 공동사용장소를 관리하는 비용을 건물내 다른 임차인들과 같이 나누어 부담하게 된다.
이러한 공동구역관리비는 임차인에게 기본 렌트비와 같이 많은 재정적 부담이 될 수 있으므로, 리스 협상시 임차인이 지불해야 될 공동구역관리비가 얼마나 되는지 그 예상치 (월별, 분기별 혹은 년별)에 대한 확인을 요구해서 자신이 리스기간동안 이러한 비용을 지불할 수 있을지에 대해 체크해야 할 것이다.
상황에 따라서는 이러한 공동구역관리비에 대한 상한(cap)을 요구할 수도 있다.

2)자본지출 (Capital Expenditure):종종 건물주는 임차인으로 하여금, 건물지붕의 교체, HVAC (Heating Ventilation Air-Conditioning, 에어컨, 히터, 환기 시스템을 의미)의 교체 등에 대한 비용(Capital Expenditure)을 부담하도록 요구한다.

3)개인보증 (Personal Guarantees): 임차인의 사업체가 소규모이거나 사업체 설립이 얼마 안 되었거나, 재정적으로 안정되었다는 확실한 증명이 없으면, 건물주 대부분은 사업체 오너의 개인보증을 받아 사업체가 렌트를 내지 못하거나 리스계약서 조항을 위반했을 경우, 오너에게 이에대한 개인적 책임을 질 것을 요구한다.

상황에 따라서 임차인은 건물주에게 개인보증에 대한 기간을 줄여줄 것을 요구하거나, 또는 리스계약이 계약기간 이전에 끝났을 경우, 이러한 개인보증을 없애도록 요구할 수 있다.

4)보험 (Insurance): 건물주의 대부분은 임차인의 사업에 대한 보험 (general commercial liability policy), 사용하는 건물에 대한 보험 (commercial property insurance)등에 가입할 것을 요구한다.
보험금에 대한 부담이 클 경우, 높은 보험금을 지불해야 하는 이유에 대한 설명을 건물주에게 요구하고 필요보험금액에 대한 협상을 해서, 보험금에 대한 부담을 줄일 수 있도록 해야 할 것이다.

5)건물재산세 (property tax): 건물주는 또한 건물재산세를 임차인들이 사용하는 건물의 면적에 비례해서 낼 것을 요구한다.

최현석 변호사(CHOI & PARK, LLC 법률사무소)