지난 2월 18일에 오바마 정부의 첫 번째 구제안인 HASP (Homeowner Affordability and Stability Plan) 부양 대책의 발표가있었다. 이번 부양안의 세부적 지침과 실행을 위한 시스템 구축이 아직 구체화되지 않은 상황이지만 이전까지의 구제안과 정책 발표 때마다 야기됐던 ‘인식과 분석’의 문제를 최소화하는데 필자의 글이 도움이 됐으면 하는 생각이다.
우선 이 부양안의 중요한 내용들을 짚어보자. 부양 대책의 대상자는 정상적인 다운페이를 했었으나 부동산 하락으로LTV(Loan To Value;집값 대비 융자 비율) 문제때문에 재융자가 어렵게된 주택소유주들과 다운페이를 적게했고 서브프라임 융자를 받아서 집릉 팔 수도 없고 높은 이자의 페이먼트를 감당해야 하는 주택소유주들이다. 이들을 위해 LTV가 높아도 재융자를 허용케하고 서브프라임의 경우엔 DTI ratio(Debt-to-Income;수입 대비 부채 비율)를 최대 31%까지 낮춰서 페이먼트를 재조정하는 부양 대책이다. 외형적인 핵심의 내용을 가볍게 이해하면 무조건 재융자가 되거나 수입의 31%까지 페이먼트가 조정될 것이란 기대를 할 수도 있다.

그러나 결코 그렇게 될 수는 없다. 구체적인 가이드와 심사기준이 나오지는 않았지만 필자가 부양안의 내용과 구제 비교 샘플들을 분석한 결과를 토대로 이번 부양안의 대상자격과 핵심을 정리하고 예견해보면 다음과 같다. 일단 재융자 대상자는 컨포밍 융자만 해당된다는 것은 분명하고 20%이상 다운페이를 했었던 경우만 적용될 것으로 예상된다.

주택매입 후에 현금인출 재융자를 했거나 에퀴티융자를 별도로 받아서 쓴 경우는 해당되지 않을 것으로 보이며 사실적인 인컴증명을 근거로 심사할 것이라 예측된다. 융자 재조정의 대상자는 LTV가 100%가 넘고 아직도 높은 이자율의 서브프라임 융자를 지닌 주택소유주들이 해당될 것이고 이 경우에도 융자 액수가 컨포밍이라야 하는 것은 마찬가지일 것이다. 특히 31%의 기준으로 페이먼트를 내린다는 의미는 무조건 현재 수입의 31% 수준으로 조정하겠다는 것이 아니고, 매입 당시에 원래 31%의 DTI였던 사람이 현재 수입이 줄어서 상대적으로 DTI가 높아진 경우에 이자율을 조정해서 31%까지 맞춘다는 것이다. 이 부분은 절대 잘못 해석해서는 안될 것이다. 매입 융자 당시 DTI가 높았던 사람은 결코 31%로 내려 조정할 수 없을 것이고 또한 허위 인컴이였을 경우도 해당되지 않을 것이다.

그리고 필자의 독자적인 분석으로 볼 때 가장 크게 비현실적으로 판단되는 부분은, 높은 이자율의 30년 고정을 낮은 이자율의 30년 고정으로 다시 재융자하는 비교를 대비시킨 샘플들이다. 실제로는 30년 고정보다 단기 변동이면서 이자만 내는 페이먼트 소유자들이 더 많을뿐더러 이자율도 샘플 이자율(6.5%)보다 낮은 소유주들이 더 많은게 현실이다. 그런데도 재융자의 경우에 30년 고정의 Full Payment(원금과 이자) 방식으로만 한정된다면 모기지 부담을 낮춰 차압을 줄이겠다는 목적을 이룰 수 있을까? 쉽지 않을 것이다.

(213)500-7644 제이 명 <론팩 모기지 대표>