▶ ■ 부동산
▶ 각종 수수료.조사비용 등 대출 금액의 3~4%정도 추가부담금 준비해야
이민 10년 차인 권씨는 며칠 후면 아메리칸 드림의 상징으로 꿈꾸어왔던 ‘내 집’을 갖게 된다. 하지만 기쁨에 차 있어야 할 권씨의 얼굴이 밝지 않다.
그는 롱아일랜드에 50만 달러 단독주택을 구입하기 위해 통장에 갖고 있던 10만 달러의 총 재산으로 20% 다운페이먼트를 했다. 40만 달러의 은행 모기지도 승인 났지만, 클로징 비용 1만5,000달러를 생각하지 못하고 있었기 때문이다. 결국 권씨는 고민 끝에 형을 통해 클로징 비용을 구할 수 있게 됐지만 ‘내 집 마련’을 위해 빚쟁이로 전락한 상황 때문에 영 마음이 개운치 않은 표정이다.
은행잔고가 12만 달러로 자신의 재정적 한도보다 다소 무리를 해서 70만 달러의 주택 구입을 약정한 정씨도 클로징 비용 마련에 골머리를 앓고 있다. 신용이 좋아 은행의 모기지 대출승인을 자신하고 12만 달러를 다운페이한 그는 은행 융자는 얻었지만, 2만 달러가 넘는 클로징 비용은 생각하지 못했다.
이미 주택구입을 약정한 상황이라 클로징 비용을 마련하지 못하면 다운페이 한 돈을 날릴 지경이라 한숨만 짓고 있다. 주택구입 약정을 한 상태에서 모기지 융자를 못 받거나, 셀러가 계약도중 파산을 한 경우를 제외하고는 다운페이를 찾을 방법이 없기 때문이다.
이처럼 첫 주택구입자 가운데는 집을 사는 일은 일생 일대의 중요한 결정 가운데 하나인데도 불구하고 클로징 비용을 생각하지 못하고 있다가 낭패를 보는 경우가 왕왕 발생하고 있다.
처음 집을 사는 사람에게 있어서는 20%의 다운페이먼트 마련과 은행의 모기지 대출승인은 무엇보다 우선되는 요건이다. 하지만 다운페이먼트와 은행 모기지만 염두에 두고 자금은 준비해서는 안 된다. 부동산 거래의 마지막 절차인 클로징에 들어가는 비용도 만만치 않기 때문이다. 때로는 권씨처럼 첫 주택구입자들이 생각지 못한 클로징 비용 때문에 빚을 얻어 주택을 구입하는 경우까지 생기고 있다. 때문에 매매종결 일에 생각하지 못했던 수수료의 종류와 액수로 꿈꿔왔던 내 집 마련의 기쁨을 미처 맛보기도 전에 빈털터리가 된 듯한 허탈감에 빠질 수 있는 첫 주택구입자들을 위해 클로징에 수반되는 각종 비용을 살펴보기로 하자.
우선 첫 주택구입자가 내 집 마련을 위해 모기지 구입할 때 드는 수수료 종류로는 대개 ▲Mortgage Application Fee ▲Mortgage Tax (뉴욕주의 경우 모기지 잔액에 대해 매입자 부담 1.5%) ▲Bank Appraisal Fee ▲Loan Origination Fee (Mortgage Point) ▲Inspection Fee ▲Hazard Insurance Premium ▲Flood Insurance (Federal Emergency Management Agency에서 지정한 홍수지역 해당) ▲Credit Report Fee ▲Bank Attorney Fee 등이 있다.
첫 주택구입자가 특히 유의할 점은 위에 예로 제시한 정씨의 경우처럼 17%, 즉 주택주입 가격의 20% 이하를 다운페이 할 경우에는 융자를 받은 사람이 페이먼트를 못했을 경우 은행이나 대출은행에서 자기 자산을 보호하기 위해 요구하는 보험인 PMI(Private Mortgage Insurance)를 들어야 하는 추가부담이 생긴다는 것은 알아야 한다.
모기지 구입시 드는 모든 비용은 모기지 은행에서 늦어도 클로징 날짜 3일 전까지는 정확히 계산하여 Good Faith Estimate를 홈 바이어와 변호사에게 알려주게 되어 있다.집 살 때 들어가는 비용 가운데는 주택소유권 조사(Title Search)에 따른 수수료도 있다. ▲Title Charges(Title company를 통한 조사비용) ▲Notary Fee ▲Buyer’s Attorney Fee ▲Title Insurance ▲Recording Fee 등이 그것이다.
집을 사고자 하는 바이어의 변호사는 계약 중인 집의 소유권 조사를 하게 된다. 이에는 입주허가서 조사(CO: Certificate of Occupancy), 법적 유치권 (Lien) 조사, 파산 여부 (Bankruptcy search) 조사, Street Report Survey등의 다양한 조사가 포함된다.
결론적으로 위에 나열한 여러 종목의 수수료가 매매종결 일에 준비되어야 하며 그 총액은 다소 약간의 차이를 보이고 있으나 평균적으로 모기지 대출 금액의 3-4% 정도라고 중개인들은 말한다.
예를 들어, 주택가격의 20%인 10만 달러를 다운페이하고 40만 달러의 모기지를 얻어 50만 달러의 주택을 구입할 경우에 클로징 비용은 모기지 대출 금액인 40만 달러의 3-4% 정도인 1만2,000달러에서 1만6,000달러 정도가 되는 것이다. 때문에 20%의 다운페이를 하고 50만 달러의 집을 사기 위해서는 다운페이 10만 달러와 클로징 비용 1만6,000달러 등 최소 11만6,000달러의 주택마련 자금을 준비해야 하는 것이다.
롱아일랜드 다니엘 게일 부동산의 파멜라 오 중개인은 "처음 집을 사는 사람들 가운데는 다운페이먼트와 은행 모기지 대출 승인만 염두에 두고 클로징 비용을 생각하지 못하다가 낭패를 보는 경우가 종종 있다"며 "첫 주택구입자들은 처음부터 모기지와 다운 페이먼트 그리고 크로징에 수반되는 모든 수수료를 감안하여 구입가능한 주택가격 범위를 책정하면 주택 구입 후에 가중된 비용과 예상치 못한 채무에 시달림은 방지할 수 있을 것이며 첫 내집 마련의 기쁨을 최대한으로 만끽할 수 있을 것이다"고 조언했다.
■ 모기지 대출 심사방법
모기지 은행은 융자금액의 상환을 보장받고 채무 불이행에 따른 위험도를 줄이기 위해 정해진 가이드라인에 의해 융자액수를 결정한다. 보통은 4가지 요소를 고려하는데 소득, 자산, 부채, 이자율 등이 그것이다.
흔히 사용되고 있는 모기지 대출 심사 방법으로는 28대36의 비율 계산법이 있다. 여기서 28%의 의미는 매달 총수입 가운데 집을 유지하기 위한 비용, 즉 모기지 대출 상환금, 재산세, 보험료와 기타 유지비의 합계이다.
모기지 은행에서는 그 비율이 총 월수입의 28% 이하이기를 선호한다. 또 36%는 전체 채무의 비율, 즉 위에 나열한 비용과 그 외의 크레딧 카드 사용대금, 자동차 구입 대출 상환금 그리고 자녀 양육비를 합한 총액이 매달 수입의 36% 이하여야 한다는 뜻이다.
물론 이러한 비율은 단지 모기지 대출심사의 잣대로 사용될 뿐 절대적인 의미를 지니지는 않으나 집을 살 때 부담할 수 있는 가격 범위책정에 기본 척도가 될 수는 있다. 따라서 이 계산법은 첫 주택구입자에게는 얼마만큼의 모기지 대출이 자신의 재정상황에 가능할 지 짐작하는데 이용될 수 있다.
<연창흠 기자>
chyeon@koreatimes.com
댓글 안에 당신의 성숙함도 담아 주세요.
'오늘의 한마디'는 기사에 대하여 자신의 생각을 말하고 남의 생각을 들으며 서로 다양한 의견을 나누는 공간입니다. 그러나 간혹 불건전한 내용을 올리시는 분들이 계셔서 건전한 인터넷문화 정착을 위해 아래와 같은 운영원칙을 적용합니다.
자체 모니터링을 통해 아래에 해당하는 내용이 포함된 댓글이 발견되면 예고없이 삭제 조치를 하겠습니다.
불건전한 댓글을 올리거나, 이름에 비속어 및 상대방의 불쾌감을 주는 단어를 사용, 유명인 또는 특정 일반인을 사칭하는 경우 이용에 대한 차단 제재를 받을 수 있습니다. 차단될 경우, 일주일간 댓글을 달수 없게 됩니다.
명예훼손, 개인정보 유출, 욕설 등 법률에 위반되는 댓글은 관계 법령에 의거 민형사상 처벌을 받을 수 있으니 이용에 주의를 부탁드립니다.
Close
x