지난 몇 년 동안 나빠진 경제 상황에 모기지 페이먼트가 힘드신 홈 오너 한 분이 작년에 숏세일을 통해서 집을 포기하신 분이 계셨습니다.

이 분은 집을 포기하신 후 페이먼트가 줄어서 안도의 한숨을 쉬었는데 올해 갑자기 국세청 (IRS) 에서 날아온 편지을 뜯어보시고 저에게 숨이 넘어갈 듯이 전화를 주셨습니다.

그 이유는 국세청에서 숏세일을 통해서 탕감을 받은 모기지 (forgiven debt)에 대한 세금을 무려 $30,000 정도를 내라는 것입니다. 이분은 돈이 없어서 집도 넘겼는데 세금까지 내라고 하니 앞이 캄캄하신 것이었죠.

숏세일이나 포클로져를 하시는 홈 오너들이 실수하시고 간과하시는 부분이 바로 이 세금문제입니다. 은행에서 관대(?)하게 포기해주는 숏세일 빚 탕감은 양면의 칼날이라고 할 수 있습니다. 빚 탕감 받은 액수가 아래에서 설명될 예외에 포함되지 않는 한 그 액수는 그대로 빚 탕감을 받은 홈 오너의 수입으로 잡혀서 세금을 내는 경우가 생길 수 있습니다.

예를 들어서 2006년에 $530,000에 집을 사시고 현재 모기지 밸런스가 $600,000 이라고 가정합니다. 그리고 포클로져를 $550,000 에 하시면 빚 탕감 액수는 $50,000입니다. 이 차액은 은행에서 폼 1099-C을 발행해서 국세청과 홈 오너에게 보내줍니다. 택스 법에 의하면 이 차액은 홈 오너의 수입으로 잡혀서 세금을 내야 하는데 다행히도 이 차액을 수입으로 잡지 않고 또 세금을 내지 않아도 되는 일반적인 예외들이 있습니다. 이 예외 조항들은 2007년부터 2012년 사이에 숏세일이나 포클로져를 하시는 분들에게 200만불 까지 적용됩니다.

첫 번째는 지불 불능상태(insolvency)입니다. 지불 불능상태를 확인하는 것을 생각만큼 어렵지 않습니다. 먼저, 홈 오너의 개인 자산이 개인 빚보다 작은 것만 증명하면 됩니다. 그리고 세금을 피하기 위해선 탕감 받는 빚이 개인 자산과 개인 빚의 차이보다 작으면 됩니다. 예를 들어서 자산이 $100,000 이고 빚이 $200,000이라고 가정을 합니다. 은행에서 탕감 받는 빚이 $50,000 이라고 하면 이는 자산과 빚의 차액인 $100,000 보다 작기 때문에 수입에서 공제가 됩니다.

두 번째는 조건부 주거지 빚(Qualified Principle Residence Debt)이어야 합니다. 모기지를 받은 돈으로 살고 계신 집을 짓거나 사거나 부동산 가치를 높이기 위해서 리모델링을 하셨어야 합니다. 만일 모기지에서 돈을 빼신 후에 크레딧카드 빚을 갚으셨거나 차를 사셨다면 조건부 주거지 빚에 해당되지 않기 때문에 이 부분에 대해선 세금을 내셔야 합니다.

세 번째는 파산을 통한 빚 탕감입니다. 만약 빚 탕감이 파산 법정에 의해서 정해진다면 빚 탕감은 홈 오너에게 수입으로 잡히지 않을 뿐만 아니라 파산 법정에 의해서 다른 여러 가지 빚들도 함께 탕감 받을 수 있으니 일거 양득이 될 수 있습니다. 만일 파산을 생각하고 계신다면 파산을 하는 시기가 중요합니다. 숏세일 하고 파산을 하시면 세금을 탕감 받지 못하나 파산을 하시고 숏세일을 하시면 세금 또한 탕감 받을 수 있는 기회가 있습니다.

혹시 폼1099-C 을 받으셨는데 숏세일 차액이 생각보다 너무 많다고 생각이 드시면 바로 발행은행에 연락을 하셔서 조정을 하셔야 합니다. $600 이상의 빚 탕감을 받으면 은행에선 폼 1099-C 를 발행하는데 홈 오너에게 보내지는 것과 똑같은 폼을 국세청에게도 보고가 됩니다. 그리고 이 예외 조항에 적용이 되시면 세금 보고하실 때 폼 982을 첨부해서 보고 하셔야 합니다.

우리가 매일같이 하는 거의 모든 경제 활동엔 항상 복잡한 세금 문제가 항상 따라다닙니다. 더군다나 숏세일이나 포클로져를 결정하시는 것은 심리적으로나 재정적으로도 큰 부담이 되는 결정입니다. 그러므로 항상 좋은 회계 전문가와 함께 세금 문제를 사전에 잘 계획하셔야 합니다.
안규태 공인 회계사: 상담 문의 (510) 499 - 1224