박철순 변호사 (CHOI & PARK, LLC 법률사무소)

1)리스의 양도(Assignment)나 전대(Sub-Lease) 조항: 사업을 하다보면 사업을 시작하기 전에 예상하지 못했던 일로 리스기간 중 사업을 매매해야 할 일이 생겨 리스를 사업매입자에게 양도해야할 필요가 발생하거나, 또는 현재 사용 중인 건물공간에 여분공간이 생겨 이를 제삼자에게 전대하여 렌트에 대한 부담을 줄여보고 싶을 때가 있다. 리스의 양도나 전대에 대한 조항은 이런 경우 아주 중요한 역할을 하게 된다.

건물주들은 리스기간 중에 임차인이 렌트 지급 및 그 밖의 의무사항들을 성실히 이행해서 리스기간 중 건물주에게 고정수입을 가져다 줄 것을 기대한다. 그러므로 건물주들은 리스 협상시 임차인의 사업수익성, 임차인의 크레딧 등을 검토한 후, 임차인이 장기간의 리스기간 동안 지속적으로 건물주에게 고정수입을 가져다 줄 수 있는지의 가능성을 확인한 후 리스계약을 하게 된다.
이러한 이유로 건물주들은 임차인이 건물주의 허락 없이 리스의 양도나 전대를 검증이 되지 않은 제삼자에게 하지 못하도록 하기 마련이다. 하지만 리스협상을 통해 건물주가 아무런 이유없이 무조건 리스의 양도나 전대를 못 하도록 하는 것을 방지할 수 있다. 이때 리스를 제 삼자에게 양도하거나 전대하려는 임차인은 리스양도계약서 (assignment of lease agreement)나 전대계약서 (sub-lease agreement)를 통해 자신의 권리를 보호할 수 있는 장치를 마련해야 할 것이다.

2)리스 장소 사용용도 (Permitted Use): 건물주는 임차인이 허용된 용도 내에서만 리스 장소를 사용할 것을 요구한다. 예를들어 임차인이 리스장소를 제과점 사업을 위해서만 이용하도록 리스계약에 규정되어 있다면 임차인은 제과점 사업에 해당되지 않는 물건을 팔거나 서비스를 제공하는 일을 하지 못하게 된다. 그러므로 리스 협상시 임차인은 자신의 사업과 관련된 활동이 리스장소의 사용용도에 포함되는지 반드시 확인해보고 건물주와 리스 협상시 리스장소 사용용도의 범위를 되도록 광범위하게 규정할 수 있도록 해야 할 것이다.

3)독점사용권 (Exclusive Use): 임차인이 임대할 같은 건물 내에서 임차인의 사업과 같은 종류의 사업을 하는 또 다른 임차인이 있다면 임차인의 사업에 많은 타격이 있을 것이란 것은 쉽게 예상할 수 있다. 예를들어 임차인이 제과점을 운영하기 위해 리스 계약을 건물주와 하고 제과점 사업을 시작했는데 리스기간 중 같은 건물 내에 또 다른 제과점이 생긴다면 기존임차인의 사업에 지장을 주게 될 것이다.

4)리스계약 연장조항 (Renewal of Lease Agreement): 임차인들은 사업이 성공적으로 진행될 경우 리스계약기간을 넘어서 계속 같은 리스 장소에서 사업을 지속하기를 바라기 마련이다. 이러한 경우를 대비해 리스계약기간을 연장할 수 있는 조항을 리스 계약서에 미리 넣어서, 일정요건이 갖추어지면 임차인이 건물주에게 리스기간 전에만 통보하면 리스계약기간을 자동으로 연장할 수 있도록 건물주와 협상을 해야 할 것이다. 이러한 협상시 연장된 기간 동안의 렌트 등의 금액을 미리 정할 수 있는 장점이 있다.