문봉섭 변호사

Q. 뷰티서플라이 비즈니스를 운영하는 중에 가게의 지붕 천정에 물이 새어서 랜드로드에게 수리를 요구했습니다. 그러나 랜드로드가 자신은 지붕을 수리할 의무가 없다면서 거절하고, 비가 내릴 때마다 진열해 놓은 물건이 젖는 등 피해가 발생하고 있습니다. 또한 여름 들어 가게의 에어컨이 고장 나서 랜드로드에게 수리를 요구했더니 역시 거절했습니다. 지붕과 에어컨을 고치려면 많은 비용이 지출되는데 랜드로드 쪽에서 고쳐주어야 할 의무가 없는 것이 맞는지 궁금합니다.

A. 보통 리스계약서상에 랜드로드와 테넌트 사이의 의무관계를 규정하는 것이 일반적입니다. 그러한 의무규정에서 가장 많은 분쟁이 발생하고 있는 분야중의 하나가 리스공간의 수리 및 유지의무입니다. 랜드로드와 테넌트사이의 계약에 의해서만 그러한 의무를 규정하도록 방치할 경우 약자인 테넌트가 제대로 보호받지 못할 가능성이 있습니다. 이런 문제점 때문에 정도의 차이는 있지만 각 주에서는 랜드로드와 테넌트사이의 수리 및 유지의무의 범위를 명확히 정해서 입법화 해 놓는 경우가 많습니다.

테넌트 또는 랜드로드들 중 누구를 더 보호하느냐에 따라 주법에 규정된 랜드로드 및 테넌트의 의무범위가 달라집니다. 리스계약서 규정 내용과 주법에서 규정하는 수리 및 유지 의무 범위의 내용이 다를 경우에는 상대방을 상대로 소송 또는 조정을 제기할 수 있습니다. 그러나 리스계약서를 체결할 당시에 선의 (in-good faith)로 리스계약을 맺은 것이라면 랜드로드에게 항변할 여지가 많지 않습니다.

일반적으로 리스계약서상에는 건물의 구조적인 부분의 수리 및 유지는 랜드로드가 책임을 지고, 비구조적인 부분은 테넌트가 수리 및 유지를 하게끔 규정합니다. 논란의 첫 단계는 건물의 어떤 부분이 구조적인 부분이냐에서 발생합니다. 이러한 논란을 방지하기 위해서는 리스계약서에 구조적인 부분이 어디까지냐에 대한 명확한 규정이 들어가는 것이 좋습니다. 일반적으로 지붕은 건물의 구조적인 부분으로 간주가 됩니다. 지붕을 고치거나 수리하는 것은 랜드로드가 자신의 비용으로 해야 합니다.

더구나 커네티컷 주법에서는 거주하기에 적합한 상태로 유지하는데 필수적인 모든 수리는 랜드로드의 의무로 규정하고 있습니다. 이러한 법령의 해석상 물이 새지 않는 지붕은 거주하기에 적합 하느냐에 있어서 필수적인 요소 중의 하나이므로 랜드로드가 지붕을 수리해야 할 부담을 집니다.

에어컨의 경우 일반적으로 리스계약서상에는 테넌트가 자신의 비용으로 수리 및 유지의무를 진다고 규정하는 경우가 많습니다. 그러나 커네티컷 주법상에는 에어컨 및 히팅 등을 수리 및 유지하는 것은 랜드로드의 의무로 규정하고 있습니다. 그러나 지붕수리의 경우와 같이 이미 기존의 리스계약서상에 에어컨의 수리가 테넌트의 비용으로 하게끔 규정되어 있고, 선의로 리스계약서에 사인을 하셨다면 랜드로드의 거절에 대해 항변하기가 어렵습니다.