문봉섭 변호사

Q. 주택에 리스를 얻어서 살다가 최근 이사를 하게 되었습니다. 랜드로드에게 보증금을 돌려 받아야 하는데, 랜드로드가 정해진 기일 안에 보증금을 반환하지 않더니 소액소송(small claim)을 통해서 오히려 손해배상을 청구했습니다. 랜드로드는 제가 집을 들어올 때의 상태대로 하지 않고 나갔고, 벽에 구멍을 냈고, 거실 바닥에 흠집을 냈으며, 세탁기의 일부가 파손되었다고 주장하고 있습니다. 현재 보증금을 훨씬 넘는 금액을 배상할 것을 요구합니다. 어떻게 대처해야 합니까?

A. 커네티컷 주법에 의하면, 소액소송(small claim)은 청구금액이 5,000달러 이하일 경우에 제기할 수 있습니다. 타인을 비방하거나 명예를 훼손한 경우에 대해서는 소액소송을 제기할 수 없습니다. 랜드로드와 테넌트와 연관된 소액소송은 부동산이 위치하고 있는 법원 또는 하트포드에 있는 지방법원 산하 중앙소액소송국에 소송을 제기할 수 있습니다.

랜드로드와 테넌트 사이에 가장 잦은 분쟁 중의 하나가 리스계약 만료 후 보증금 반환 문제입니다. 이사를 나간 테넌트가 리스계약시작 후 들어왔을 때 집 상태와 동등한 상태로 해 놓지 않고 나가서 랜드로드가 수리를 해야 할 경우에는 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 가장 첨예한 부분이 랜드로드가 입은 손해에 대한 입증부분입니다. 대개 테넌트는 이사온 직후에 집 상태에 대한 사진 등의 증거자료를 보관하고 있지 않기 떄문에, 리스계약 종료 후 랜드로드가 집의 일부에 흠집이 갔다고 증거자료를 가지고 주장하면 그에 대한 반박을 하기가 어렵습니다.

따라서, 이러한 문제를 피하기 위해서는 리스계약체결 전에 집에 대한 전반적인 상황을 점검하여 체크리스트를 만들어서 리스계약서 사인시에 계약서에 첨부하여 법적인 효력이 있게끔 해야합니다. 동시에 흠집이 있는 집의 일부에 대해서는 사진까지 찍어서 보관하면 더욱 좋습니다. 리스계약 종료 후 이사를 나갈 때에는 못을 박은 것에 대해서는 못을 빼내고 구멍을 메꾸고, 카펫에 자국이 생겼는지 챙겨야 하며, 이사들어오기 전에 있었던 가전제품들에 대해서는 원래 상태와 비슷한지 이사를 나가기 전에 미리 점검을 해야 합니다. 또한 리스계약서상에 보증금 반환규정과 집수리 및 보전의무, 손해 발생시에 구제조항에 대하여 꼼꼼하게 점검할 필요가 있습니다.

일부 랜드로드측의 매니저들이 테넌트가 이사 나가기 직전에 사전통지 없이 갑자기 들이닥쳐서 집 상태를 점검해야 한다고 하면, 리스계약서에 이와 관련된 조항이 없을 경우에는 테넌트는 이를 정당하게 거절할 수 있습니다. 이때 매니저가 협박하거나 위협을 할 경우에는 경찰에 신고하여 이러한 행동을 제지할 수 있습니다.위와 같은 점을 주의하여 반박논리와 관련 사실관계를 담아 소송장에 대한 답변을 법원에 제출하면 됩니다.