요즘 부동산 에이전트들을 만나면 공통적으로 많이 듣는 이야기가 팔 집이 없다는 것이다. 집값이 많이 빠져 바닥의 징후도 보이고 이자율도 낮아 준비된 구매자들은 꽤 있는 편이나 보여줄 집이 없다는 것이다. 간혹 가격과 주택 상태가 괜찮은 매물이 나오면 오퍼가 몰려 가격이 올라가는 경우가 점점 흔해 진다고 한다. 월 납부액 감당 여력이 없는 사람들의 집은 이미 은행에 넘어간 상태이고 월 납부액을 잘 내온 사람들은 굳이 지금 집을 팔 이유가 없기 때문에 시장에 나온 집들이 줄어든다고 한다.

이는 전국부동산연합회(NAR)의 주택재고 현황 발표와도 맞아 떨어진다. 지난달 기준으로 주택시장에 매물로 나온 주택재고는 1년 전에 비해 전국적으로 11%, 28개 주요 도시 기준으로는 24%가 줄어든 상태라고 한다. 은행에 압류된 주택들을 모두 다 포함하지는 않은 수치라 하더라도 재고가 많이 줄어들었다는 것을 알 수 있다. 이러한 재고 감소와 무조건 싼 가격만을 찾는 손님들의 경향 때문에 많은 에이전트들과 구매자들은 숏세일이나 은행보유 주택으로 눈을 돌리게 된다.

이때 숏세일이나 은행보유 주택을 구입하기 위해서 반드시 필요한 서류의 하나가 사전 융자승인서이다. 숏세일이나 차압물건의 거래를 결정하는 대부분의 은행들은 반드시 주요 렌더들로부터 사전 융자승인서를 받아올 것을 요구한다. 물론 일반주택을 구입하기 위해 오퍼를 넣을 때도 사전 융자승인서가 필요한 것은 두 말할 필요도 없다. 특히 요즘처럼 융자받기가 어려운 때에는 구매자와 에이전트 모두를 위해서도 사전 융자승인서는 필수이다. 융자가 되지도 않을 손님과 이집 저집 돌아다녀 봐야 서로에게 시간낭비일 뿐이기 때문이다.

사전 융자승인서(pre-approval letter 혹은 priority buyer letter)란 렌더가 주택구입 예정자의 수입, 신용상태, 은행잔고 등을 근거로 특정한 금액까지 융자가 가능하다고 발행해 주는 서류이다. 융자 심사기준이 반영된 컴퓨터 시스템의 심사를 거쳐 승인이 나면 발행된다. 이때 컴퓨터에 의하여 심사기준의 중요하고 큰 내용들은 다 검토되기 때문에 사전 융자승인서를 받은 손님들은 대부분 최종 융자승인을 받는데 문제가 없다고 보면 된다. 이점에서 시스템 심사과정 없이 융자 담당자가 몇몇 정보만 보고 발행하는 PQ(pre-qualification) letter와는 차이가 많다.

사전 융자승인서를 발급받기 위해서 손님은 은행에 자신의 소셜넘버를 포함한 개인정보, 직업정보, 연 소득, 은행잔고, 예상 구입가격, 예상 다운페이먼트 정도 등의 내용을 제공해야 한다. 또한 이러한 내용을 검증할 서류들 즉 세금보고서, W-2, 월급 명세서. 은행 잔고증명서 등도 함께 제출해 한다. 결국 감정서, 타이틀 보고서 등 대상 주택에 대한 내용을 제외한 주택융자에 필요한 대부분의 서류가 제출되는 셈이다.

사전 융자승인서를 발급 받기 위한 비용은 따로 들지 않지만 요구하는 은행도 있다. 발급 받는데 소요시간은 1시간에서 수일까지 융자 담당자의 시간, 손님 서류의 복잡성 정도, 융자상품(FHA 등), 은행 시스템 등에 따라 다르게 걸릴 수 있다.

사전 융자승인서를 받는 시점에 손님은 융자상품(고정 혹은 변동), 이자율, 포인트 등을 결정할 필요는 없으며, 계약이 성립되어 에스크로가 열리고 융자 진행이 시작될 때 결정하면 된다. 요즘처럼 융자받기 힘든 때에는 주택구입을 고려하는 사람들과 부동산 에이전트들에게 사전융자승인서의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.


스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491