모기지 시장의 극단적인 환경의 변화로 융자 자체를 이해하는 것이 너무나 어렵고 복잡해졌다. 게다가 이젠 정부 부양책의 재융자마저 기형적인(?) 형태로 탄생해서 소비자들은 물론이고 은행과 융자업계 종사자들조차도 정확한 이해와 설명이 불가능할 정도이다. 이에 필자는 매입융자와 일반 재융자 그리고 오바마 Plan 재융자 등의 핵심을 나눠 정리해서 연재할 생각이다.

오늘은 먼저 변화된 매입융자의 핵심을 다시 한 번 짚어보기로 하겠다. 가늠할 수 없을만큼 포괄적인 변화가 이뤄졌지만 필자가 소비자들에게 함축시켜 전하고싶은 변화의 핵심은 ‘승인심사’와 ‘LTV’ 그리고 ‘이자율’ 부분이다. 우선 ‘승인심사’는 이미 여러 번 언급한 바와 같이 이제는 완벽히 full document의 심사로 바뀌었다. 말 그대로 ‘Fully’(완전히, 충분히) 심사한다는 것이다. 이렇게 심사하는 파트의 핵심은 credit(신용평가)과 income(수입증명) 그리고 Source(출처증명) 등의 세 가지다. 예전엔 일정 수준의 다운페이만 하면 승인이 수월했지만 이제는 50%를 다운해도 어느 파트든 문제가 되거나 증명할 수 없다면 융자승인을 보장받을 수가 없다.

세 가지 중에 돈의 출처증명 부분은 그나마 융통성(?)을 발휘할 수 있지만 크레딧은 점수가 아무리 높아도 내용적인 심사가 상상을 초월할 정도로 까다로워졌고 인컴도 IRS에 직접 확인하는 방법까지 동원되기 때문에 실질적인 인컴의 내용이 아닐 경우엔 과거처럼 용이하게 심사를 통과할 것이란 희망(?)을 품을 수 없는 상황이다.

다음으로 ‘LTV’에 대한 변화는 현실적인 측면에서 볼 때 가장 당연한 변화로 볼 수 있다.에퀴티가 소멸된 상황에서의 차압문제를 겪고 있는 현실을 감안할 때 LTV야말로 미래의 위험을 방지하는 최대의 관건이다. 그래서 이 부분은 앞으로도 더욱 강화될 수 있다. 때문에 적은 다운 페이먼트로 주택매입을 계획하고 있다면 관망이 길어질 경우 더 많은 다운페이가 필요해질 수도 있다.

끝으로 ‘이자율’에 연관된 변화는 좀 더 심각하다. 아직도 대다수의 소비자들은 융자승인만 받으면 모두 정상적인 이자율이 가능한 것으로 생각하지만 변화된 현실은 절대 그렇지 않다. 이젠 융자승인이 됐어도 크레딧 점수, LTV, 콘도나 유닛, owner occupy 문제, 융자 프로그램(변동), 현금인출 재융자, 그리고 이자만 내는 페이먼트 선택 등의 모든 항목이 이자율을 변화시키는 요소로 작용한다. 해당사항이 많을수록 이자율이나 이자 매입비용(Loan Point)이 높아져서 별도로 부가되는 비용이 최소 0.5~3%이상까지도 추가될 수 있다. 이러한 융자 환경들의 변화 때문에 완벽한 융자 수요자만이 완벽한 융자 조건을 요구할 수 있는 시대가 온 것이다.

제이 명 <론팩 모기지 대표> (213)500-7644