오바마 대통령이 지난 2월17일 사인하여 시행된 American Recovery and Reinvestment Act 2009(경기부양법)은 경제위기를 극복하고 지속성장의 기반조성을 위한 것으로 사회전반에 걸쳐 그 규모가 7,870억달러에 달한다. 2009년 1월1일부터 12월1일 이전의 기간 처음 주택을 주거주용으로 구입하는 사람들에 대하여 8,000달러에 한해서 구입가의 10%까지 세금감면(refundable tax credit) 혜택을 주는 내용도 이 법에 근거한다.

주택융자와 관련하여 이 법의 영향을 받는 내용 중 한 가지는 Conforming High Balance(HB)의 한도액이 LA와 OC는 62만5,500달러에서 72만9,750달러로 늘어나는 것이었다. 이 컨포밍HB 한도액 증가가 각 은행들의 시스템 구축작업이 마무리되면서 오는 4월27일부터 실행에 들어가게 되었다.

2008년 이후 정부융자를 제외한 일반융자는 컨포밍융자, 컨포밍HB융자, 그리고 넌컨포밍(점보)융자로 크게 구분할 수가 있다. 컨포밍융자란 1유닛 기준으로 41만7,000달러까지의 융자금액 한도 내에서 패니매와 프레디맥의 융자심사 기준에 부합되어 이 두기관이 매입하는 융자를 말한다.

컨포밍HB융자란 2008년과 2009년의 경기부양법에 따라 두 기관이 매입하되 융자규모를 일시적으로 늘린 융자를 발한다. 넌컨포밍(점보)융자란 융자금액에 상관없이 융자 조건이 두 기관의 심사기준에 부합되지 않아 일반 금융기관을 통하여 2차시장으로 매각되는 융자를 말하는 것으로 이자율이 매우 높다. 점보융자의 이자율이 컨포밍HB융자 이자율보다 1~1.5% 높게 형성된다고 볼 때 이번 조치는 62만5,500달러 이상에서 72만9,750달러까지에 해당하는 융자금액을 가진 사람들에게는 대단한 혜택이라고 볼 수있다.

4월27일부터 실행에 들어가는 컨포밍HB융자의 심사기준을 간단히 살펴보자. 융자진행 서류형태는 물론 풀닥이다. 최소 신용점수는 660점이나 LTV(Loan To Value), 융자상품, 주택형태에 따라 각기 다른 최소점수가 요구된다. 변동상품은 최소 680이 요구된다. 다운페이먼트 수준 즉 LTV는 구입융자냐 재융자냐, 고정상품이냐 변동상품이냐, 그리고 주택형태에 따라 각각 다르다. 가장 적은 수준이 구입융자로 고정상품에 1유닛일때 융자금액 62만5,500달러까지는 10% 다운이 가능하다. 하지만 융자금액 62만5,501달러 이상은 20% 다운을 요구한다.

기존의 점보융자가 최소 25%의 다운을 요구하였다는 점에서 5% 정도 적은 다운으로도 이 융자금액대의 융자가 가능하게 되었다. 동일한 기준일 경우 콘도나 PUD는 5%의 추가 다운을 요구한다. 대부분의 주택형태와 거주용도에 상관없이 융자가 가능하나 현금인출 재융자는 1유닛 주거주용에 한한다.

결론적으로 이 조치에 따라 62만5,500달러에서 72만9,750달러 사이의 융자를 받게 되는 사람들이 입을 혜택은 이자율을 1~1.5%정도 싸게 받을 수 있고 다운페이먼트를 5%정도 적게 할 수 있게 되고 신용점수 기준도 720에서 700점 정도로 낮아졌다고 볼 수 있다. 물론 이 금액대에 이미 융자를 가지고 있는 사람들도 재융자를 통해서 이자율을 낮출 수가 있다.

그러나 집값이 빠진 상태에서 LTV기준도 크게 낮아지지 않고 융자진행 서류형태가 풀닥이기 때문에 현실적으로 얼마나 많은 사람들이 혜택을 보게 될지는 회의적이다. 융자금액 70만달러를 기준으로 5.25%의 이자율로 계산해도 최소한 월 1만3,000달러의 총소득보고가 필요하기 때문이다. 그러나 자격요건만 충족된다면 올 연말까지 시행되는 이 정책의 혜택은 크다고 볼 수 있다.

스티브 양 <웰스파고 론오피서> (714)808-2491