지난 3월에 발표됐던 정부의 새로운 주택 부양안이 드디어 실행 단계에 접어 들었다. 일부 은행들은 완전한 심사 가이드와 시스템이 구축되기도 전에 4월 첫 주부터 이미 신청을 받고 있으며 컨트리와이드, BoA등 나머지 은행들도 4월 중순을 기점으로 모두 실행에 들어간다.

글로벌 경제의 붕괴로 야기된 사회현상과 국가위기를 극복하기 위해서 모기지 역사에 전례가 없었던 형태의 특별한 재융자 프로그램이 가동되는 것이다.

이미 여러 차례의 컬럼을 통해 부양안의 내용을 알린 바 있지만, 이 재융자의 가장 큰 특징은 정상적인 융자의 기준 LTV(집값 대비 융자비율)를 훨씬 초과한 105%의 LTV까지 재융자를 허용하는 것이다. 즉, 주택가의 하락으로 집을 팔지도 못하고 재융자도 불가능한 상황에 놓였던 주택 소유주들을 도와서 극단의 현상을 방지하겠다는 의지의 구제 방법이다. 물론 필자가 이미 시행안과 세부 세칙의 분석을 통해서 밝혔듯이 정부가 내세운 과시(?)적인 예상 수치에 도달할 가능성은 절대 없을 것이다.

하지만 이번 부양안의 재융자 형태는 분명히 특별하고 획기적이란 것을 부인할 수는 없다. 특히 마지막에 추가된 내용 중에서 2차 융자 은행이‘Subordination ‘(하급 융자의 종속)을 허용하면 1,2차를 합친 융자비율(CLTV: Combined Loan To Value)은 얼마가 되도 무관하다는 부분이 더욱 획기적이고 현실적이다.

예를 들어 1차 융자의 LTV만 105%를 넘지 않으면 2차 융자를 합친 CLTV는 120%가 돼도 무방하다는 것이므로 2차 융자를 보유한 소유주들에겐 기쁜 소식이 아닐 수 없다. 물론 1,2차를 모두 커버할 수 있는 실제 수입증명이 가능해야 승인을 통과할 수 있으므로 2차 융자의 규모가 너무 크면 방해가 되겠지만 적당한 규모의 2차 융자라면 현저히 낮아진 2차 페이먼트의 환경때문에 별반 영향을 받지는 않을 것이다.

여하튼 새로운 시도의 ‘재융자’는 시작됐다. 사실적인 인컴증명을 전제로 승인을 받아야 한다는 것이 당연하면서도 비현실(?)적인 난제로 작용하겠지만 미래의 위험을 방지하기 위해선 어쩔 도리가 없다. 이는 융자 재조정 부분에서도 마찬가지다. 이번 부양안의 기본적인 공통분모는 페이먼트 연체 없고 실질적인 수입증명이 가능해야 한다는 것이다. 기본환경에 문제가 있는 사람이라면 시장이 회복될 때까지 유지할 능력이 없으므로 어차피 재조정을 한다해도 결과는 달라지지 않을 것이란 걸 깨달았다는 의미이다.

결국 지금까지 성행했던 Modification이나 Litigation 등의 재조정 방식은 멈추게 될 것이다. 다음 주엔 이번 부양안의 전체적인 윤곽을 이해할 수 있도록 집약된 내용의 글을 게재하기로 하겠다.


(213)500-7644 제이 명 <론팩 모기지 대표>