오바마 행정부는 지난 2월 차압위기에 직면한 가구들을 도와 추가적 주택가격 하락을 방지하고 주택시장을 안정시키기 위하여 주택 소유주 안정화대책(Making Home Affordable Plan, www.makinghome-affordable.gov)을 발표하였다.

이 대책의 내용은 경기후퇴에 따른 실직과 수입감소로 모기지 페이먼트를 하기 힘든 가구가 늘어나고 또 이들이 차압에 들어갈 경우 추가적 집값 하락으로 이어지는 악순환의 고리를 끊어 보고자 기존 소유주들에게 ‘재융자’와 ‘융자조정’을 통해서 모기지 페이먼트를 낮춰주자는데 있다. 오늘은 이 가운데 재융자에 대하여 알아보자.

현재 이자율은 역사적으로 낮은 수준을 유지함에도 불구하고 집값 하락으로 인하여 많은 모기지 소유자들이 재융자를 하지 못한 채 높은 페이먼트를 부담하고 있는데 이들의 숫자가 전국적으로 400만~500만가구에 이르는 것으로 추산하고 있다. 이에 따라 정부는 각 은행 및 패니매, 프레디맥과 협조하여 이들의 재융자를 도와주자는 대책을 내놓은 것이다. 즉 집값이 빠져서 재융자를 하지 못하는 사람들에게 집값의 105%까지 재융자를 해줘서 현재의 낮은 이자율의 혜택을 볼 수 있게 해주자는 것이 핵심이다.

먼저 자격요건을 살펴보면, 반드시 주인이 살고 있는 1~4유닛 주택이어야 한다. 즉 투자용 주택은 해당사항이 없다. 현재 융자가 패니매나 프레디맥의 소유나 보증된 융자이어야 한다. 본인의 현재 융자가 이 두 기관 보유인지 아닌지는 웹사이트를 통해서 알아 볼 수 있다(www.
fanniemae.com/loanlookup, www.freddiemac.com/mymortgage.). 두 기관의 웹사이트를 통해서 필자가 직접 이메일로 질문을 하였더니 하루 만에 답신이 왔다. 또한 모기지 페이먼트는 지난 1년 동안 한 달도 늦은 적이 없어야 한다.

현재 1, 2차 융자가 있는 경우에는 1차 융자기준으로 집값대비 105%까지 재융자를 해준다. 다만 2차 렌더가 subordination 승인을 해줘야 한다. PMI와 관련해서는 현재 융자에 PMI가 있다면 재융자를 할 경우에도 동일한 PMI 커버리지가 필요하다. 그러나 만약 현재 PMI가 없다면 재융자로 인하여 PMI를 새로 살 필요는 없다고 규정하고 있다. 재융자이니 만큼 원금삭감은 관련 사항이 없으며, 현금인출 재융자도 허용하지 않는다. 다만 재융자 때 비용은 일반 재융자와 동일하게 발생되는데 이 비용을 융자원금에 올려서 재융자를 받을 수는 있다. 금리적용 또한 일반 재융자와 마찬가지로 재융자 당시의 시중 모기지 금리를 적용받게 된다. 현재 모든 융자와 마찬가지로 이 재융자 역시 풀닥(Full Doc)으로 진행된다. 즉 소득보고서를 제출받아 페이먼트대비 충분한 소득이 보고되어 있는지를 확인한다. 아직 자세한 수입대비 총 페이먼트 비율은 발표되지 않았지만 기존융자와 마찬가지의 비율을 요구할 것이 분명하다.

현재 정부와 두 기관은 언론을 통해 정책을 발표한 상태이지만 일반 렌더나 은행차원에서는 관련 가이드라인과 프로그램을 정비하는 과정에 있어 실제 융자신청은 받고 있지 못하고 있으며 4월 이후에나 신청이 가능할 것으로 예상된다. 이 정책에 따른 재융자는 반드시 2010년 6월10일까지 에스크로를 종결해야 한다. 이 정책을 통해서 집값의 105%까지 재융자를 받을 수 있게 될 경우 많은 사람들이 높은 페이먼트의 고통을 조금이라도 덜 수 있게 되기를 기대한다.


(714)808-2491 스티브 양 <웰스파고 론오피서>