4월은 세금 보고의 달이다. 오늘은 부동산과 관련된 세금에 대해서 알아보고 재정비하는 시간을 가져 보았으면 한다. 캘리포니아는 재산세와 소득세 혜택이 결합되어 있어, 전략에 따라 실질 부담이 크게 달라진다.
기본적으로 재산세는 Proposition 13에 따라 구입 당시 가격을 기준으로 산정되며, 매년 최대 2%까지만 상승한다. 이로 인해 오래 보유한 주택일수록 세금 부담이 낮아지는 구조다. 예를 들어, 20년 전 약 40만 달러에 구입한 주택을 현재 보유하고 있는데 120만 달러 이상의 시세가격을 가지고 있어도, 여전히 낮은 재산세를 유지하며 큰 절세 효과를 보고 있다.
그렇다면, 이 재산세는 어디에 쓰일까? 가장 큰 비중은 공립학교 교육 재원이며, 그 외에 경찰서와 소방서 서비스, 도로와 인프라 유지, 공원 및 커뮤니티 시설, 카운티 행정 운영비 등에 사용된다. 우리가 사는 동네의 안전과 생활 환경이 바로 이 재원에서 유지된다. 재산세 납부는 연 2회 분할로, 1차는 12월 10일, 2차는 4월 10일이 마감이다.
부동산 절세의 중요한 부분이 바로 모기지 세금 혜택이다. 주택을 대출로 구입한 경우, 일정 조건 하에서 모기지 이자(Mortgage Interest)는 소득공제 대상이 된다. 현재 기준으로는 최대 약 75만 달러까지의 대출에 대한 이자를 공제할 수 있으며, 특히 이자 비중이 높은 초기 몇 년간 절세 효과가 더 크다.
또한 재산세 역시 일정 한도 내에서 소득공제가 가능하다. 다만 SALT(State and Local Tax) 공제 한도가 1만 달러로 제한되어 있어, 고가 주택일수록 공제 효과는 일부 제한된다. 그럼에도 불구하고 모기지 이자와 재산세 공제를 함께 활용하면 상당한 절세가 가능하며, 부동산을 가지고 있음으로써 큰 세금혜택을 볼 수 있다.
Proposition 60은 55세 이상 주택 소유자가 같은 카운티 내에서 더 저렴한 주택으로 이사할 경우 기존 낮은 과세 기준을 새 집으로 이전할 수 있도록 허용하고 있으며, 이후 Proposition 90은 일부 다른 카운티로의 이전도 허용하게 되었다.
Proposition 19은 시니어에게는 혜택을 주지만 상속에는 제약을 강화했다. 과거에는 부모의 낮은 세금 기준을 자녀가 그대로 이어받을 수 있었지만, 이제는 자녀가 실제 거주해야만 유지 가능하며 그렇지 않으면 시세 기준으로 재평가된다. 2020년 Proposition 19는 이 제도를 크게 확대하여, 55세 이상 시니어뿐만이 아니라 장애인, 산불 피해자가 캘리포니아 전역 어디로든 기존 과세 기준을 이전할 수 있게 되었고, 횟수도 1회에서 3회로 늘어났다.
또한 현재 정부에서는 60세 이상 주택 소유자의 재산세를 면제하는 방안도 논의 중이다. 아직 확정되지는 않았지만, 시행될 경우 시장에 상당한 영향을 줄 수 있는 변수이다.
이렇듯, 부동산을 보유함으로써 누릴 수 있는 세금 혜택은 생각보다 다양하고 크다. 재산세 구조의 장점, 모기지 이자 공제, 시니어를 위한 세금 이전 혜택까지 종합적으로 고려하면, 부동산은 단순한 거주 공간을 넘어 절세 전략의 핵심 자산이라고 할 수 있다. 물론 각자의 상황에 따라 세금 적용은 달라질 수 있으므로, 보다 구체적인 내용은 전무가인 세무사와 상담을 통해 신중한 계획과 준비를 바탕으로 내 집 마련의 도전해볼 가치 있는 선택이라 생각한다.
문의 (949)535-6877

<제니 정 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>