어느덧 2025년의 하반기로 접어들었지만 남가주 부동산 시장의 체감 분위기는 한층 더 차가워지고 있다. 여전히 6.5% 안팎에 머무는 모기지 금리가 바이어들의 구매력을 억누르고 있으며, 관세 부담이 생활비 상승으로 이어지면서 소비 심리마저 크게 위축된 모습이다. 일반 주택 매매의 경우 지난봄만 해도 리스팅이 나오면 평균 12주 안에 에스크로로 들어가던 매물들이 이제는 몇 달째 시장에 머무는 경우가 흔해졌다.

최근 NNN 리스 매물 시장에서 눈에 띄는 흐름 중 하나는 차일드 케어 센터 매물이다. 미국 전역에서 맞벌이 가정의 증가와 주정부 차원의 영유아 보육 서비스 확충 정책으로 인해 차일드 케어 시설 수요는 꾸준히 늘어나고 있다. 투자자에게 이 섹터가 주목받는 이유는 수익률이 다른 리테일 매물보다 월등히 높기 때문이다.

일반적인 프랜차이즈 리테일이 5%~6%대 투자율을 보이는 데 반해 차일드 케어 센터 매물은 7% 이상, 경우에 따라 8%대까지 거래되는 경우도 있다. 게다가 NNN 구조라서 오너는 재산세, 보험, 유지보수 부담 없이 순수 임대 수익만 챙길 수 있어 관리 부담이 사실상 없다. 무엇보다 차일드 케어는 경기 침체에도 쉽게 줄어들지 않는 필수 서비스라는 점에서 장기적인 안정성이 크다. 다만 차일드 케어 센터는 주정부의 엄격한 라이선스 퍼밋 규제를 받기 때문에 반드시 해당 주정부 퍼밋 사이트에서 인스펙션 레포트를 확인해야 한다.

드물지만 아동 안전사고나 화재 같은 사건이 발생하면 퍼밋이 취소될 수 있으며, 이는 곧바로 시설 운영 중단과 리스 계약 차질로 이어질 수 있다. 따라서 차일드 케어 NNN 매물에 접근할 때는 반드시 코퍼레잇 개런티가 되어 있는지, 그리고 본사가 충분히 튼튼한 재무 구조를 갖추고 있는지를 확인해야 한다. 본사 보증이 있다면 특정 지점에서 문제가 발생하더라도 본사가 임대료 지급을 책임지기 때문에 투자자의 리스크를 크게 줄일 수 있다.

안정성과 브랜드 파워를 동시에 갖춘 대표적인 코퍼레잇 개런티 매물도 꾸준히 투자자들의 관심을 끌고 있다. 맥도널드, 칙필레, 세븐일레븐, 스타벅스, 레이징케인과 같은 전국 체인 브랜드 매물은 본사 보증을 바탕으로 15년에서 20년 장기간 트리플넷 리스 계약이 체결되어 있는 경우가 많다. 임대료 연체나 운영 리스크가 사실상 거의 없으며, 투자자는 장기간 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있다.

이런 매물은 수익률이 상대적으로 낮아 맥도널드·칙필레·세븐일레븐 같은 경우 보통 4% 전후, 스타벅스와 레이징케인은 5%대 정도에 거래되지만, 낮은 수익률은 곧 안정성과 브랜드 신뢰도가 그만큼 높다는 의미다.

또 다른 최근 사례는 주변 시세보다 높은 렌트를 내고 있는 매물을 어떻게 접근해야 하는지를 보여준다. 예를 들어 3년 전 50만 달러에 거래된 상업용 건물이 현재 135만 달러에 매물로 나왔다. 연간 10만 달러의 NNN 리스 계약이 체결되어 있었고, 투자율은 7.25% 수준이었다. 여기에 코퍼레잇 개런티까지 붙은 15년 장기 계약이라는 점도 눈길을 끌었다. 하지만 리스 계약서를 확인해 보니 계약 당시 오너가 테넌트에게 50만 달러의 테넌트 얼라우언스를 제공했고, 그 조건으로 장기 리스를 맺었던 것이다. 즉 실제로는 오너가 선투자한 비용이 반영되어 매매가가 높게 책정된 구조였던 것이다. 만약 향후 건물 가치가 다시 50만 달러 수준으로 떨어지더라도 투자자는 15년 동안 매년 10만 달러, 총 150만 달러의 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있다.

결국 주변 시세 대비 높은 렌트를 지급하고 있다고 해서 무조건 피할 필요는 없다. 중요한 것은 장기 리스 조건과 코퍼레잇 개런티여부, 그리고 실질적인 현금 흐름이다. 이런 경우라면 충분히 좋은 투자로 평가될 수 있다. 그리고 1031 교환을 적극적으로 활용하는 전략이 성공적인 투자로 이어지는 열쇠가 되고 있다.

문의 (213)626-9790

<해리 정 한바다 부동산 대표>