집값은 오르는데, 대출은 점점 어려워지고 있다. 현장에서 이런 이야기를 자주 듣는다. 왜 이런 일이 벌어지는 걸까? 그 배경에는 관세 전쟁과 미국의 신용등급 하락이라는 큰 흐름이 있다.

트럼프 대통령 취임 이후 미국은 정치, 경제, 사회 전반에서 이전과는 다른 격변기를 지나고 있다. 특히 무역 갈등과 국가 신용등급 하향은 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 주고 있다. 최근 건축비 상승, 수요 위축, 모기지 금리의 변동성 확대 등은 주택시장에 불확실성을 더하고 있다.

무역 전쟁으로 인해 철강, 목재, 콘크리트 같은 주요 건축 자재에 관세가 부과되면서 전반적인 건설 비용이 상승했다. 여기에 공급망 혼란까지 겹치면서 신규 주택 공급이 줄어들고 있다. 공급 감소는 자연스럽게 주택 가격 상승으로 이어지고 있다.

2025년 3월 기준으로 캘리포니아 내 주요 한인 선호 지역들 역시 예외는 아니다. 부에나파크는 전년 대비 중간 가격이 약 5.2% 상승했고, 플러턴은 7.6%, 다이아몬드바는 5.4%, 치노힐스는 4.8%, 어바인은 무려 14%에 달하는 상승률을 기록했다. 전체적으로 신규 공급이 위축된 가운데, 수요가 유지되면서 가격 상승세가 이어지는 양상이다.

하지만 무역 갈등이 장기화되면서 경제 전반의 불확실성도 커지고 있다. 이로 인해 모기지 금리는 불안정해졌고, 대출 비용이 높아지면서 주택 구매자들의 부담은 증가하고 있다. 특히 첫 주택 구매자처럼 다운페이먼트 여력이 부족한 이들에게는 주택 구입이 더 어려워졌다. 많은 소비자들이 향후 경기 침체 가능성을 우려해 주택 구매를 미루는 분위기다.

무역 의존도가 높은 산업이 밀집된 지역일수록 경제적 충격은 더 크게 나타난다. 이는 해당 지역의 주택시장에도 부정적인 영향을 미친다. 예를 들어, 2025년 3월 기준으로 로스앤젤레스 시의 주택 판매량은 전년 같은 달에 비해 0.6% 증가하는 데 그쳤다. 같은 기간 캘리포니아 전체의 판매량이 4.9% 증가한 것과 비교하면 상대적으로 매우 낮은 수치다. 대도시일수록 이민 정책, 고용 불안, 생활비 상승 등의 복합적인 요소들이 시장 흐름에 영향을 주고 있다.

이와 같은 시장 흐름 속에서 2025년 5월 16일, 국제 신용평가사 무디스는 미국의 국가 신용등급을 최고 등급인 Aaa에서 한 단계 낮은 Aa1로 하향 조정했다. 이는 1917년 이후 처음 있는 일로, 미국 재정에 대한 신뢰 저하를 상징한다. 무디스는 이번 등급 조정의 배경으로 미국의 지속적인 재정 적자와 빠르게 증가하는 국가 부채를 지적했다. 현재 미국의 국가 부채는 약 36조 달러로, GDP 대비 약 98% 수준이며, 향후 10년 내 134%까지 증가할 것으로 전망된다.

신용등급 하락은 정부가 발행하는 국채의 금리 상승으로 이어지고, 이는 곧 기업과 개인의 대출 금리에도 영향을 준다. 10년 만기 국채율을 기준으로 삼는 모기지 금리 역시 함께 오를 가능성이 높다. 대출이자 부담이 늘어나면 주택 구매자의 수요가 줄어들고, 이는 결국 주택시장 전반의 침체로 이어질 수 있다.

무디스의 신용등급 하향은 미국 재정 건전성에 대한 경고다. 부동산 시장도 그 영향을 직간접적으로 받을 수밖에 없다. 지금은 수요와 공급 양측 모두가 민감하게 반응하는 시기로, 시장 흐름을 면밀히 살피고 신중하게 움직여야 할 때다.

이럴수록 믿을 수 있는 전문가와 함께 전략을 세우는 것이 도움이 된다.

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<애나 양 뉴스타부동산 로랜하이츠 명예부회장>