수많은 건축 자재들이 결집된 집합체가 건축물이다. 동산인 냉온방 기계 시설이 부동산 구조물로 결합되어 건물에 사용된다. 동산이 부동산의 한 부분으로 구성된 것을 ‘부착물’(fixture)이라고 한다. 그런데 간혹 세입자가 건물주 허락 없이 이 부착물을 제거하는 경우가 있다. 그리고 주택 차압을 당하는 건물주가 홧김에 집에 부착된 변기, 마루, 벽, 배관 손상, 정원수를 잘라 내고, 계단 받침 기둥 절단, 수영장 훼손, 방에 페인트로 낙서까지 하면서 망가뜨리는 경우도 있다. 융자 계약서에는 “부동산에 부착된 부착물은 부동산의 일부이며 담보물에 속한다”고 명시되어 있다. 화풀이용 부동산 훼손은 융자 계약위반, 담보물 손상 그리고 가치 하락을 유발함으써 형사처벌 대상이 된다. 은행은 차압 이후에 피해 보상을 받을 수 있다.

상가 세입자가 건물주 허가 없이 부동산에 고정된 부착물을 설치하면 계약 위반이라면서 벌금을 부과한 사건이 있었다. 법원은, 세입자의 동산이므로 건물주는 이를 인정해야 되고 건물주 잘못이라고 판결했다. 때로는 세입자가 부동산에 부착된 냉방 시설, 전등 같은 것을 건물주 허락 없이 제거해서 폐기 처분하면 ‘절도다. 소유주는 사용 못한 손실과 재복구 비용으로 일반 시장 물품 가격이 아닌 손실 당시 물품 가격에다가 시설 복구 비용까지 청구할 수 있다. 부착물 제거 피해를 당했을 때는 부동산에서 부착물이 제거되기 직전, 직후의 부동산 가치로서 결정한다. 만약에 제거된 시설물을 다른 사람한테 판매를 했다면, 손실 배상은 물론이고 ‘절도’다. 동산의 일부만 피해가 발생한 때는 손실 이전의 가치와 손실 후에 가치에 대한 감가상각과 사용 손실로 계산한다.

건물주가 사전에 철거 사실을 알게 되었을 때는 법원에 철거 금지 명령을 신청할 수 있다.

실내 스왓밋(swap meet) 미장원 시설 교체 후 절취한 사건이 있다. 폰타나 스왓밋에 미장원 세입자가 건물주가 시설한 기존 세면대와 벽에 부착된 캐비닛, 온수기(water heater), 벽에 나무 몰딩 장식 같은 시설을 모두 제거하고서 고급스럽게 만들었다.

임대 계약서에는 방범 출입문, 마루, 벽 같은 시설을 제거하면 임대를 취소한다는 조항이 있다. 그리고 임대 마지막 날에 남아 있는 모든 물품 제거와 창고 저장 비용을 징수한다는 내용도 계약서에 포함되어 있었다. 그러나 보증금에서 수리 비용을 공제한다는 내용은 없었다. 세입자가 새롭게 시설을 했지만 사업이 부진했다. 다른 사람한테 판매를 시도했지만 구입자가 없었다. 세입자는 자기가 시설한 모든 부착물을 철거하려 하자 건물주가 이를 거부했고 세입자는 건물주를 상대로 소송을 했다. 건물주는 보증금에서 수리비를 공제한 잔액을 지불했다.

지방법원은 사업 운영에 포함 또는 부동산에 고정되어 부착된 시설물을 제거하면 안 된다고 판시했다.

고등법원은 부동산에 영구적으로 부착된 시설물을 제거하면 안 된다고 판시했다. 그러나 건물주가 보증금에서 수리 비용이나 다른 비용을 공제한 것과 건물주가 보증금 일부를 보관한 것은 잘못이라고 판단했다.

임대 계약에 의해서 특정 목적으로 지정된 경비를 공제한다고 계약된 것 이외에는 보증금에서 사용할 수 없다. 건물주가 계약 위반을 했으며 개인 재산을 사취한 것이다.

상업용 보증금에서 실제로 체납된 임대료, 수리비용 또는 청소 비용으로 사용했거나 또는 임대 계약에 의해서 특정 목적으로 지정된 경비를 공제한다고 계약된 것 이외에는 보증금에서 사용할 수 없다.

건물주가 모든 청구에 대한 승소를 했기 때문에 세입자가 변호사 비용을 지불하라고 했지만, 이 사건에서는 관리인의 잘못이 있기 때문에 변호사 비용 청구는 받아들여지지 않았다.

다시 강조하지만 세입자는 부착물에 대한 소유권을 재확인하는 것이 안전하다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>