캘리포니아 주 전역의 퇴거 유예 조치를 2021년 6월 30일까지 연장하는 SB91 법안이 통과되고 개빈 뉴섬 캘리포니아 주지사가 1월29일에 서명해서 확정되었다. 코비드-19 사태로 렌트비를 내지 못하는 세입자들이 퇴거소송으로부터 법적 보호를 받는 것을 연장한 것이다.

이 법안은 또 캘리포니아가 연방정부로부터 받은 25억불의 보조금을 긴급 렌트 보조 기금으로 쓰도록 승인했다.

렌트보조를 받을 수 있는 자격은 한 가정에 실업수당을 받는 사람이 있거나

코비드-19 사태로 경제적 어려움을 겪고 있어야 한다. 그리고 가정 수입이 지역 중간 수입의 80%미만이어야 한다. 건물주는 세입자를 대신해 렌트보조 혜택을 신청해야 하며 2020년 4월 1일에서 2021년 3월31일 사이에 미지불된 렌트비의 80%를 받을수 있다. 건물주가 이 프로그램을 통해 밀린 렌트비의 80%를 받으면 나머지 20%의 미지불된 렌트를 공제해줘야한다. 건물주가 이 프로그램의 혜택을 안받기로 결정할경우, 세입자가 신청을 할수 있지만 세입자는 밀린 렌트비의 25%만을 받을수 있다. 이 내용을 골자로 어떤 식으로 신청하고 어떻게 받는지에 대한 세부사항은 아직 주정부에서 준비중이다.

이 법안에 따르면 건물주가 렌트비를 내라고 요구하는 통지기한이 15일이다. 렌트비가 밀렸을때 건물주는 밀린 렌트비를 내라고 15일기한의 통지서를 줘야 하고 세입자에게 코비드-19으로 경제적어려움이 있다는 증명서양식을 줘야한다. 이 15일 통지서를 받았을때 세입자가 15일안에 코비드-19때문에 경제적 어려움이 있다는 증명서를 서명해서 건물주에게 주면 건물주는 밀린 렌트비를 사유로 퇴거소송을 할수가 없다.

건물주가 2020년 3월1일에서 8월31일 사이에 밀린 렌트비를 내라고 15일 통지서를 주면 세입자는 15일안에 밀린 렌트비를 내거나 코로나 19로 인해 경제적으로 힘들다는 진술서를 제출하면 퇴거절차를 피할수 있다. 그리고 건물주가 2020년 9월1일에서 2021년 6월30일 사이에 밀린 렌트비에 대한 15일 통지서를 보내면 세입자는코로나 19로 인해 경제적으로 힘들다는 진술서와 함께 밀린 렌트비에서 최소한 25%를 내야 퇴거소송을 막을수 있다.

하지만 렌트비 미지불이외의 사유 그러니까 리스계약사항 위반이나 소란행위, 불법행위등의 사유로 인한 퇴거소송은 가능하다. 이 경우에는 건물주가 3일이나 5일 통지서로 사유에 대해 명시하고 퇴거하라는 통지서를 먼저 보내야 퇴거소송 절차를 시작할수 있다.

세입자가 진술서를 제출하고 25%의 렌트비를 내는 조항을 지켰지만 2020년3월1일에서 2021년 6월30일사이에 밀린 렌트비를 안내는 경우, 건물주는 밀린 렌트비에 대해 소액재판소를 통해 소송을 할수 있다. 밀린 렌트비에 대한 경우 소액재판에서 제한 하는 액수를 적용하지 않고 2021년 8월1일부터 건물주는 소액재판소송을 할수 있다.

건물주가 법적절차를 통하지 않고 세입자를 내쫓으려고 건물의 문을 잠그거나, 전기, 가스등을 차단하는 경우 $1000에서 $2500의 벌금을 물도록 법안은 명시하고 있다. 미국법에서는 법정명령없이 본인이 직접 법을 집행하려는 행위를 매우 심각하게 받아드리기 때문에 세입자를 내쫓으려고 괴롭히는 행위를 하거나 물리적인 방법을 동원하는 경우 형사법은 물론 세입자로부터 민사소송을 당할수도 있다.

MOON & DORSETT, PC

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<데이나 문 민사소송 전문변호사>