오늘은 사업체 운영 혹은 구입 때 가장 중요한 임대권(lease)에 대하여 알아보자. 잘못된 임대계약(lease agreement)으로 인하여 막대한 손해를 보는 사업주들을 많이 접하게 된다.

임대계약의 종류는 임대인(lessor) 혹은 건물주(landlord)와 임차인(lessee)이 어떻게 계약조건을 합의하느냐에 따라 많은 종류로 나눌 수 있다. 오늘은 한인 사업주들이 가장 많이 접하는 총액 임대계약(gross lease)과 순액 임대계약(net lease) 에 대하여 알아보자.

첫째로, 총액 임대계약은 임차인에게 가장 유리한 계약이라 할 수 있겠다. 매년 월세에 공동구역 관리비(common area maintenance) 즉, 청소비, 쓰레기 수거비용 등, 그리고 건물의 보험, 건물의 재산세가 모두 월세에 포함되어 있다. 임차인은 따로 전기나 수도세를 내기 위하여 관련된 회사와 계좌를 열 필요가 없다.

둘째로, 순액 임대계약이 있다. 이 계약은 앞서 설명한 총액 임대계약과는 정반대로 매년 내는 월세에 더하여 따로 임대 건물 공동 관리비(CAM charge), 재산세, 보험료 등을 따로 건물주에게 내야하며, 절대적으로 건물주에게 유리한 계약이다.

사업주는 임대계약 때 다음의 사항을 꼭 점검하고 유리하게 협상을 하여야 한다. 첫째로는 건물의 재산세가 정확히 분할비례로(prorate) 계산되는지 확인해야 되고, 둘째로는 공동 관리비의 인상폭이 매년 얼마이고 상한선을 꼭 조정하는 것이 좋다. 왜냐하면 순 월세는 비교적 싸고, 인상 상한선이 낮게 계약이 되어 있다 하더라도, 공동 관리비를 터무니없이 올림으로써 임대료를 끌어올리는 방법으로 악용되기도 한다.

또한 일반적으로 순액 임대계약은 다음과 같이 나누어지기도 한다. 보험료와 재산세만 내는 더블 순액 임대계약(double net lease)과 위의 두 가지 비용과 공동 관리비까지 모두 부담하는 트리플 순액 임대계약(triple net lease)이 있다.

이외에도 임대기간, 임대료의 인상폭, 옵션의 행사 권리 등 중요한 조건들이 많으므로 건물주와 임대계약을 체결하기 전 법적인 조언을 얻을 수 있는 변호사나 관련 전문가와 상의하기를 꼭 권하고 싶다.


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