융자 승인의 심사 기본 요소들은 크레딧, 인컴, 그리고 출처 증명 등의 세가지가 가장 중요한 심사 부분이며 부수적이지만 깊은 연관성을 지닌 파트가 ‘융자비율(LTV: Loan To Value)’이다. 이 중에 융자 비율은 돈의 문제이므로 여유만 있다면 인위적인 조절이 가능하며 결정을 내리는 순간 그 즉시 변화가 이루어진다.

그런데 융자 신청자의 의지나 결정으로 즉각적인 변화를 가능케 할 수 없는 부분들이 크레딧, 인컴, 출처 증명이다. 달라진 융자 환경이 문제가 되는 이유가 바로 여기에 있다.

보통의 크레딧(640점)이면 정상적인 융자 프로그램의 신청이 가능 했었고, 680점 정도면 인컴증명을 하지 않아도 되었고, 700점이 넘으면 출처 증명 등 거의 모든 심사 요소들을 증빙서류 없이 통과할 수 있었는데 이제는 이 세 항목 중 단 한가지도 과거의 심사 기준이 남아있지 않다는 것이다.

크레딧 점수에 대한 기본 가이드가 완전히 달라져서 700점 이하는 나머지 두 가지 항목인 인컴과 출처 증명을 완벽히 증거할 수 있어야 정상적인 융자에 도전(?)할 수 있는 정도의 자격이 되고, 740점이 넘어도 두 항목 중 하나면 몰라도 두 가지 모두를 증빙서류 없이 제대로 된 프로그램과 이자율을 취득하기는 어렵다.

결국 완전한 융자를 메이저 모기지 은행에서 좋은 내용으로 받기 위해선 이 세가지 항목 모두를 완벽히 통화할 수 있어야 한다는 것이다. 게다가 변화된 ‘융자비율’(LTV)때문에 최소한 20% 이상은 다운페이를 해야 하며 부동산 마켓의 현상 때문에 실제로는 미니멈 다운페이가 25%로 상향되는 경우가 빈번한 실정이다. 이러한 변화들이 과거와는 360도 달라진 융자 환경의 실체이다.

컨포밍이든 점보든 이젠 상당히 오랜 시간동안(최소 4,5년) 작은 변화라면 몰라도 과거처럼 모든 것이 쉽고 간편한 방법의 승인기준으로 돌아가지 않을 것이다.

글로벌 금융의 파격적인 진취성이 안겨준 상처와 후유증이 너무도 크기 때문이다. 여하튼 이러한 Full Doc세상으로의 변화 때문에 재융자나 매입융자가 어려워져서 곤란을 겪는 사람들도 발생할 것이고, 반대로 이러한 기준을 통과할 수 있는 소비자들은 주택 매입의 호기를 맘껏 활용할 수 있는 기회를 맞이했다고도 볼 수도 있다.

제이 명 <론팩 모기지 대표>
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