2008년 의회를 통과한 HOEPA(Home Ownership and Equity Protection Act)의 개정과 HERA(Housing and Economic Recovery Act)의 제정에 따른 새로운 주택융자 관련 규제가 7월30일을 기준으로 일제히 시행에 들어가게 되었다.

부동산 거래와 융자에 있어서 소비자들에게 더 많은 정보와 의사 결정의 시간을 제공해 줌으로써 거래의 투명성과 공정성을 높여 사기나 일방적인 거래로부터 소비자들을 보호하자는 것이 이 법들의 의도이다.

구체적으로 살펴보면 렌더는 손님이 융자신청 후 Truth in Lending(TIL)이 포함된 초기 공시관련서류를 받기 전까지는 신용조사료를 제외한 어떠한 사전수수료를 받을 수 없다.

TIL 관련서류를 융자은행이 보낸 후 사흘이 지나면 신청인이 관련서류를 접수한 것으로 간주한다. 이 사흘에는 토요일을 포함하고 일요일과 공휴일은 제외된다. 둘째로 융자은행은 TIL 관련서류를 융자신청 후 3일 이내에 송부해야 하며 클로징은 은행이 초기 공시서류를 발송한 후 7일 이후에나 가능하다. 셋째로 모든 융자신청인은 융자가 끝나기 3일 이전까지 감정서류 사본을 받아야 한다. 넷째로 만약 손님의 최종 APR이 초기 공시된 APR보다 0.125% 이상 올라갈 경우에는 손님은 수정된 TIL 관련서류를 클로징 3일 이전까지 다시 받아야 한다.

주택융자 과정에서 불투명하고 불충분한 정보 때문에 받을 수 있는 불이익으로부터 손님을 보호하자는 취지는 충분히 공감하나 구체적인 조항들이 현실적으로 손님들에게 이로운 방향으로만 작용할지 회의적인 부분이 많다.

첫째로 손님은 이자율 샤핑 단계에서 부정확한 이자율을 근거로 렌더를 결정해야 할 가능성이 높아진다. 렌더는 사전 수수료를 받지 않고는 이자율을 락인해 주지 않는 경향이 많기 때문이다. 즉 사전 수수료를 받을 수 없는 사흘동안 금리가 얼마든지 변할 수 있으므로 랜더는 샤핑하는 손님한테 실제로 락인 불가능한 무조건 낮은 이자율을 제시할 가능성이 높다는 것이다.

좋은 조건, 즉 낮은 이자율과 적은 비용으로 융자를 받을 수 있는 유일한 방법은 여러 곳을 비교하는 것이다. 그런데 이때 이자율이 바로 락인할 수 없는 것이라면 무슨 의미가 있겠는가? 융자를 충분히 이해하는 손님들 치고 이자율을 결정하지 않고 융자를 맡기는 경우는 흔하지 않다. 융자를 신청한 후 시간이 흐를수록 손님의 협상의 지위는 약해지고 랜더나 브로커에게 휘둘릴 가능성이 더 커진다는 것을 잘 알기 때문이다.

둘째로 융자를 신청하면서 결정한 이자율이나 융자금액, 융자상품, 포인트 등을 융자기간에 바꾸는데 많은 제한이 따를 것으로 예상된다. 최종 APR이 초기 예상(혹은 결정) APR보다 0.125% 이상 올라갈 경우에는 렌더는 새로 TIL 관련서류를 제공해야 한다. 이를 피하기 위해서 렌더는 손님이 융자관련 내용을 바꿀 수 있는 기간을 최대한 짧게 제공할 것이다. 또한 렌더는 이자율을 락인하지 않는 채로 융자 진행을 꺼릴 것이며 락인 후 시중 금리가 내려갔을 때 손님이 행사할 수 있는 재협상이 가능한 기간도 많이 줄어들 것이다.

셋째로 풀닥 융자로 이미 늘어난 융자 소요기간이 더 늘어날 전망이다. 따라서 렌더는 이자율 고정기간을 의무적으로 장기화 할 수 있으며 이에 따라 이자율이 높아질 가능성이 있다.

넷째로 은행들은 새로운 규정 준수에 따른 비용 증가를 소비자들에게 전가시킬 가능성이 크다.

마지막으로 융자기간과 부동산 거래 소요기간이 늘어남에 따라 부동산 산업 전체의 효율성이 떨어지고 부동산 시장 회복에 걸림돌이 될 수도 있다. 에스크로 기간은 앞으로 최소한 45일 혹은 60일이 일반화될 것으로 예상된다.

스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491