주택융자는 얼마나 어려워졌을까? 융자 업계와 부동산 업계에서 일하고 있는 실무자들은 뼈저리게 실감하고 있을 것이며, 주택 매입을 위해 융자를 시도했거나 신청 중인 소비자들도 당혹스런 상황을 경험할 수밖에 없을 정도로 어려워졌다.

그러나 아직도 융자의 현실을 직접 경험하지 않은 사람들은 그저 어려워진 정도로만 생각할 뿐, 상상 이상의 난감한 환경이란 건 깨닫지 못하고 있는 실정이다. 완벽하게, 정말 완벽하게 인식의 전환이 이뤄지지 않은 소비자라면 차라리 주택 매입을 포기할 것을 권유하고 싶을 만큼 융자가 어렵다.

이미 오래 전부터 여러 차례 인식의 변화를 말해 왔고 철저한 준비를 강조해 왔다. 그러나 아쉽고 안타깝게도 변화에 대처하는 자세가 여전히 부족하고 또 부족하다. 이래선 주택 매입에 성공하기는커녕 오히려 매입을 위해 에스크로를 여는 것 자체가 사고 치는 것이다.

게다가 은행 소유의 매물이 많을 수밖에 없는 시장 상황에서의 무모한 도전은 오퍼 과정에서 이미 수 없는 실패를 거듭할 수밖에 없다. 결국 매입을 위한 계약 성사자체도 어렵고 계약이 된다 해도 또 다른 낭패에 접어들기 십상이란 것이다. 그러니 이미 완벽한 바이어거나 완벽히 준비된 바이어가 아니라면 도전조차도 하지 않는 게 좋다. 돈 들여 마음고생하고 병난다.

그렇다면 완벽한 바이어들은 누군가? 융자승인의 3대 요소를 모두 갖춘 이들이다. 수도 없이 언급했듯이 융자 승인심사의 3대 요소는 크레딧, 출처증명(source of funds), 수입증명(income)의 세 가지다.

2007년도 까지만 해도 크레딧만 좋으면 나머지는 모두 무사 통과였다. 이런 융자환경이 너무 오래 제공됐던 현실을 경험한 까닭에 많은 소비자들이 크레딧 하나로 융자심사를 통과한다는 개념이 생긴 것이다. 하지만 실제로는 3대 승인 요소 중에 어느 하나도 사라진 적은 없었다. 단지 과거에는 이 중에 한두 가지의 증명을 ‘면제’받는 방법이 가능했던 것이고, 이제는 세 가지 모두를 완벽히 증명하고 통과해야 하는 것뿐이다.

이 세 가지 모두 완벽한 사람은 드물 것이고 그래서 융자받을 사람이 소수에 불과하면 부동산 경기가 어떻게 살아나겠냐고 되묻는 이들이 많다. 그러나 이런 생각과 판단은 우리 한인들의 오판이다. 매입 적기라고 확신하고 주택 구입에 나선 완벽한 수요자들이 주류 사회에는 상상을 초월할 정도로 많다. 오히려 부족한 건 완벽한 수요자가 아니라 ‘모기지 자금’이다. 한 마디로 돈이 딸린다. 완벽한 바이어 중에서도 골라서 내줘야 할 판이다. 이게 진짜 현실이다.
이젠 정말 착각에서 벗어나야 한다. 변화된 현실을 인정하지 못하고, 인식하지 못하고, 적응하지 못하면 우리의 미래는 정체된 과거 속에 머물고 말 것이다.


제이 명 <론팩 모기지 대표>
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