지난 수주 동안 모기지 금리의 급격한 상승으로 융자를 신청했으나 이자율을 락인하지 않은 손님들로부터 걱정하는 전화를 많이 받는다. 또한 일부 손님들은 왜 락인을 권하지 않았냐고 융자담당자를 탓하기도 한다. 작은 이자율 차이가 수십달러 혹은 수백달러의 월 납부액의 차이를 가져오기 때문에 이자율 상승으로 월 납부액이 늘어날 경우 신경이 예민해지는 것은 당연하다고 할 수 있겠다.

주택융자를 신청하면 수속기간이 짧게는 1개월에서 길어지면 수개월이 걸린다. 이 기간 손님들은 이자율 상승위험에 노출되게 된다. 재융자의 경우 이자율이 올라가서 수지타산이 맞지 않게 되면 취소할 수도 있지만 구입융자는 정해진 에스크로 기간에 수속을 마쳐야만 하기 때문에 손님들은 금리상승위험에 고스란히 노출되게 된다. 이러한 위험으로부터 손님들을 보호하기 위한 제도가 이자율 락인(Lock-In)이다. 대부분의 은행들은 손님이 융자를 신청하는 순간 이자율을 락인할 수 있도록 해준다. 이자율을 락인해 놓으면 시중 모기지 금리가 올라가든 내려가든 상관없이 에스크로 종료시 락인된 이자율로 융자를 받을 수 있다. 많은 사람들은 락인 후 시중 이자율이 올라갈 경우에는 보호받아서 좋으나 내려갈 경우에는 손해를 보는 것이 아니냐고 말한다. 위험이 없으면 보상도 없는 법. 락인 후 금리가 내려갔다고 손해봤다는 주장은 억지다. 또 이자율이 내려가면 취소하고 다시 락인하면 되지 않느냐고도 말한다. 이는 갖고 있던 주식을 판 후 주가가 올라갔다고 판 것을 취소하겠다고 떼쓰는 것과 다를 바 없다.

이자율이 많이 내려갈 경우에 이자율 재협상을 해주는 은행도 있기는 있다. 예를 들어 5.5%에 락인을 했는데 모기지 금리가 폭락을 하여 4.5%가 되었다고 하자. 이 경우에는 이자율 차이가 너무 많이 나서 일부은행들은 중간정도인 5%선에서 재협상을 해주기도 한다. 이러한 재협상제도는 이자율 상승 위험으로부터는 100% 보호받는다는 점에서 볼 때 손님들께 엄청난 혜택이라고 볼 수 있다.

이자율 락인을 할 수 있는 기간은 30일, 60일, 90일, 180일, 360일 이상 등 다양하며 은행마다 다르다. 180일 이상 장기 락인은 보통 신규주택일 경우에만 허용한다. 일반적으로는 30일, 60일 등 에스크로 진행기간에 맞춰 락인기간을 정한다. 락인을 하는데 들어가는 비용은 따로 없으며, 락인기간이 길어지면 이자율 혹은 포인트가 약간 올라간다고 보면 된다. 예를 들어 60일 락인이 5%에 1포인트(융자금액의 1%)라면, 90일 락인은 5%에 1.125포인트 정도 된다. 그러나 이도 은행마다 상품마다 다를 수 있다.

만약 락인기간이 만기될 때까지 에스크로를 종료하지 못하면 락을 연장해야 하는데 이때 비용이 들어간다. 따라서 처음 락인을 할때 에스크로 기간 및 융자수속기간을 미리 잘 계산하여 락인 기간을 정하는 것이 중요하다. 락인 연장비용은 은행마다 다르다. 모든 융자가 풀닥으로 진행되는 요즘은 수속기간이 오래 걸리기 때문에 많은 은행들이 60일 이상 장기 락인을 기본적으로 권한다.
끝으로 에스크로 기간이 한정된 구입융자는 이자율변동에 크게 연연하지 말고 이자율 락인을 빨리 할수록 좋다고 본다. 재융자의 경우는 현재 자신이 가지고 있는 이자율과 새로 받을 수 있는 이자율과 비교해서 차이가 크면 클수록 빨리 락인하는 것이 유리하다고 볼 수 있다.

스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491