미 전국 주택소유주를 상대로 실시된 한 조사에 의하면 리모델링을 하는 대부분의 이유는 자신의 주택가치를 보존 증가시키기 위해서랍니다. 자기 취향에 맞는 형태로 꾸며서 업그레이드 된 멋진 집에서 거주하겠다는 목적보다는 투자 가치 보존과 판매시 발생하는 이익이 우선이라는 이야기지요. 그러다보니 주택의 기능적, 미적 가치 증진이 리모델링의 주목적이라 생각할 때 그의 대상이 나 자신이 아닌 다른 사람, 즉 집을 사 갈 잠재적 바이어를 염두에 둘 수 뿐이 없는 것 같습니다.

요즈음은 투자를 목적으로 하든지, 자신을 위해서든지 헌 집을 사서 리모델링을 하거나 빈 땅을 사서 새 집을 신축하는 경우를 주변에서 많이 볼 수 있습니다. 또 재산세는 사는 집 가격에 대해 부과되기 때문에 새로 구매하기보다는 기존의 주택을 증축하는 사례도 빈번합니다. 예전에는 건축업자에게 모든 업무를 맡겼지만 최근에는 설계부터 시공, 인테리어까지 본인이 직접 관리하는 분들도 많이 생긴 것 같습니다.

주택을 증축, 개축 또는 신축할 때 필요한 공사대금을 융자받는 것을 건축융자(Construction Loan)라고 합니다. 건축융자는 건축 공사비만 따로 융자 받을 수 있고 또 건축 공사비와 완공한 다음에 일반 모기지(Construction to Permanent Loan)로 전환할 수 있는 융자도 가능한데 후자의 경우 장점은 신청할 시 한 번의 심사만 맡으면 되고 일반 모기지로 전환할 때는 추가로 받는 클로징 비용이 없다는 것입니다. 한인들은 건축융자 절차가 까다롭다고 생각하여 손쉬운 홈 에쿼티융자를 얻어 공사비를 조달하는 경우가 많은 데 홈 에쿼티융자는 이자율도 비싸고 Prime Index가 불안하므로 건축융자가 훨씬 저렴할 수 있습니다.

융자 심사기준은 통상적인 신청자의 크레딧, 수입, 직장, 자산 외에 예상 감정가 대비 부채 비율과 건축업자의 신용도를 중요시 합니다. 감정가는 실물이 없기 때문에 설계도면을 기준으로 하여 공사가 완료되었을 때의 가격과 비슷한 주택의 판매가격을 비교해 산정합니다. 렌더와 융자 금액에 따라 다소 차이는 있지만 감정가 대비 부채 비율이 80% 이내이면 융자가 가능한데 융자금액은 공사비용 외에도 클로징 비용, 공사기간 중의 이자 예치금 그리고 설계 변경에 대비한 예비비 10% 정도가 추가됩니다. 공사비용이란 설계비, 인허가 용역비, 자재비, 보험료, 인건비 등 실제 공사비용을 합친 금액을 말하는 데 건축업자는 공사비용에 대한 상세한 명세서와 공기별 일정표를 은행에 제출하여 사전 승인을 받아야 하며 이는 추후 공사비 분할지급의 기준이 됩니다.

주택 융자금은 주택 기공율과 밀접한 관련이 있습니다. 서류를 클로징하고 한꺼번에 지불받는 것이 아니라 공사의 진척도에 따라 공사업자에게 분할지급되는 데 이를 드로우(Draw)라 하고 횟수는 5~7회가 일반적입니다. 공사업자는 각 공정 완료 후 은행측 검사관의 검증을 받은 후 즉시 대금을 받을 수 있습니다. 융자 프로그램은 공사기간 중 재정부담을 줄이기 위해 원금을 갚지않고 이자만 내는 상품이 인기가 있습니다. 주의하실 점은 집을 완공하기까지는 공사 예상금액보다 통상 10-20%가 더 들기 때문에 대출금액에 융통성이 있는 프로그램을 선택하셔야 한다는 것입니다.

유니스 권 (408)891-9531 트라이 베이 모기지 그룹