요즈음 서브프라임 은행들에 관한 뉴스를 자주 접하게 됩니다.
예로 서브프라임 모기지를 취급하는 융자회사 상위 3개중 하나에 속하는 뉴센츄리 파이낸셜이 더 이상 신규 모기지의 신청을 받지않는다는 보도가 있었는데 며칠도 못되어 이 회사가 상환불능의 상태에 빠졌고 결국 주식거래마저 중단되는 상황에 처하게 되어 이제는 파산신청에 이르게 된 실정이랍니다.
모기지 뱅크 협회에 따르면 서브프라임 융자를 얻은 사람들 7명중 1명 정도가 모기지 상환을 연체하고 있고 작년 4분기 중 연체율은 14.4%에 이르고 있으며 약 9%에 해당하는 사람들이 90일이상 연체중이거나 Foreclosure에 직면하여 있다고 합니다.
서브프라임 융자는 신용상태가 좋지않은 사람들이 주택구입시 받는 융자로 이자율이 높고 조건도 까다로운 편입니다. 그런데 서브프라임 시장 부실화에 따라 융자승인 기준이 더욱 까다로워지고 주택시장에 있어 수요를 격감시키지 않을까 하는 우려도 있습니다.
일반 은행들은 예금을 바탕으로 융자를 취급하지만 모기지 은행들은 융자에 필요한 자금을 Warehouse Line of Credit이라는 통로를 이용해 확보합니다.
즉 이 곳을 통하여 마련된 자금으로 모기지 융자를 해주고 해당 모기지를 투자자들에게 판 후 확보된 돈으로 Warehouse Line of Credit에 갚는 것입니다.
일반적으로 투자은행들이 Warehouse Line of Credit을 제공하는데 대부분의 경우 이들 은행들이 모기지를 매입하고 이를 채권으로 매각하는 업무를 수행합니다.
그러나 서브프라임 모기지의 연체가 급증하는 등 시장상황이 나빠지자 투자 금융 회사들은 다음과 같은 조치를 취하기 시작했습니다.
첫째, Warehouse Line of Credit을 더 이상 제공하지 않는 것입니다. 이로 인해 모기지 은행들은 자금 공급원을 상실케 되는데 뉴 센츄리같이 아무리 큰 대형 융자회사라고 해도 자금줄이 막히면 영업을 계속할 수 없어 결국 문을 닫아야하는 결과를 초래하게 됩니다.
둘째, 모기지 은행들로 하여금 투자은행들이 매입한 모기지들 중 부실화된 것들을 되사갈 것을 요구하는 것입니다. 만일 모기지를 되사가라 요구하면서 이에 대하여 높은 이자를 붙인다면 모기지 은행들로서는 감당할 자금원이 마련되지 않아 문을 닫거나 파산신고를 할 수 밖에 없게 됩니다. 앞으로 부실화가 더 심화될 경우 더욱 많은 서브프라임 융자 회사들이 뉴 센츄리와 같은 상황에 빠지게 될 것이고 이는 향후 신용상태가 좋지않은 사람들은 모기지 얻기가 더욱 어려워지고 융자기준이 더욱 까다로워짐에 따라 기존의 서브프라임 모기지를 재융자하기도 더욱 힘들어진다는 것을 의미합니다.
현재는 모기지 시장 문제가 서브프라임 모기지에 국한되어 있지만 신용이 좋은 사람들을 대상으로 하는 모기지의 경우는 괜찮을 것이라고 장담하기는 어렵습니다.
특히 변동 모기지나 Option Arm을 가지고 있는 경우 악화될 가능성이 높습니다.
만일 변동 모기지를 가지고 있으시다면 이자율이 재조정 될 때까지는 얼마 동안의 기간이 남아있는지 확인하시고 향후 1년 이내에 변동될 경우 신뢰할 수 있는 융자인과 상의하셔서 이에 대한 대책을 마련하십시오. 왜냐면 해당 기간이 끝나는 시점부터 이자율이 급등하여 월 페이먼트가 부담스러워지면 이를 제대로 감당할 수 없는 상황에 처할 가능성이 높기 때문입니다.
자신의 재정 및 신용상태를 점검하여 재정적인 대안을 간구하는 것은 돈을 절약하는 것과 직결된다는 것을 항상 기억하시기를 바랍니다.
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