부동산 가치에 영향 주는 정보
사업체 매매땐 고지의무 없어

한인들이 비즈니스를 사서 자영업을 많이 한다. 비즈니스를 속아서 샀다는 말을 많이 듣는데 오늘은 비즈니스 매매에 관한 얘기를 하겠다.
한 부부가 아주 좋은 장소에 좋은 수입이 있는 닐바나라는 마켓이라는 광고를 보고 찾아 갔다. 좋은 것 같아 아는 부동산 브로커를 통해 오퍼를 넣었더니 받아들여졌고 에스크로도 열어 bulk sale escrow instructions 등 모든 것이 순조롭게 진행돼 매매가 끝나고 영업을 시작했는데 한 달도 안돼 길 건너에 큰 대형 마켓 공사를 시작한다는 사인이 붙었다. 알아보았더니 대형 마켓이 들어선다는 소문이 몇 달 전부터 있었다는 것이다. 지금에 와서 산사람이 해약을 하거나 손해 배상을 받을 수 있을까.
첫째, 여기서 중요한 것은 사업체를 파는 사람의 법적 책임과 거주용 부동산(residential real property)를 파는 사람의 책임이 다르다는 것이다. 유닛이 1에서 4개 짜리 거주용 부동산을 파는 사람은 그 건물의 가치나 바람직함(value or desirability)에 영향이 있는 사실을 사는 사람에게 알려야 한다.
그러나, 이 법이 비즈니스 매매(business opportunity)의 경우에는 적용이 되지 않을 확률이 크다. 특히 바이어가 due diligence를 통해 알아볼 수 있는데 부주의해 안 했다면 판 사람에게 모든 법적 책임을 전가하기 힘들다. 그러나 이 경우 마켓을 판 사람이 고의적으로나 부주의한 misrepresentation을 사는 사람에게 직접, 아니면 브로커를 통해 했다면 상황은 달라진다. Misrepresentation을 했는가 안 했는가를 판단하는데는 “Authorization to Sell” “Off and Counter Offer” “Escrow Instructions”등의 관계서류와 무슨 말을 주고받았는지 검토, 분석해야 한다.
두 번째, 브로커는 자기 의뢰인에게 duty of care의 책임이 있다. 의뢰인은 브로커에게 믿고 일을 맡겼기 때문에 이러한 fiduciary relation에서 알아 보아야할 것을 못했다든지 자기 커미션 받는데 더 관심이 있어 책임 이행을 못했을 때 법적인 책임이 있다. 이외에도 관계된 사건 사실에 따라 적용되는 법이 수시로 달라지기 때문에 전문 변호사와 상담이 필요하다.


방일영
<변호사·MS&K>
(310)312-3113