주택 시장의 뜨거운 상승세는 과연 언제까지 계속될 것인가. 6월중 전국 주택가격은 25년내 가장 빠른 페이스로 상승했는데 그만큼 하락의 위험도는 높아졌다는 분석이 유력하다.

주택 가격이 터질 듯 급등을 계속하면서 가격이 떨어질 위험성도 높아가고 있다. 주택 가격은 거품론을 비웃듯 기록적으로 상승하고 있는데, “전국 6개 핫 마켓은 앞으로 2년 내 가격이 하락할 위험이 50%가 넘는다”며 한 연구 보고서가 찬물을 끼얹으며 ‘경계’를 요구했다.


주택 가격 기록적 상승세 여전
과열 지역 하락 가능성, 급락은 기우

최근 PMI 모기지 보험사가 조사한 이 주택시장 전망 보고서에 따르면 주택 가격은 소득 증가율이나 렌트 인상률을 훨씬 능가하는 속도로 급등함으로써 주택 구매능력 밖으로 가격이 형성돼 가격 조정의 가능성이 매우 높다고 분석된다.
가격 하락의 위험성을 각 지역별로 구체적인 퍼센티지로 적시한 이 보고서가 분석 전망한 향후 2년 전국 주택 시장의 동향은 뜨거운 주택 경기에 대한 경계를 요구하는 흥미로운 내용을 담고 있다.
▶PMI사가 지난 봄에 조사했던 보고서와 비교해볼 때 전국 50개 주요 주택 시장 중에서 36개 시장이 가격이 하락할 위험성이 고조됐다. 가격 하락 위험도 연구에서는 주택 가격과 고용 현황, 주택 구매능력 등의 요소가 반영됐다.
▶주택가격이 급락할 가능성이 50%가 넘는 지역이 2개에서 6개 지역으로 늘어났다.
▶전국적으로 가격이 하락할 가능성이 지난 봄 20.2%에서 21.3%로 증가했다.
▶가장 위험한 지역은 여전히 동서 해안지역으로 꼽혔다. 특히 보스턴은 가격이 떨어질 가능성이 55.3%로 가격 급락이 가장 유력했고, 뉴욕 롱아일랜드의 나소-서포크도 하락 가능성이 54%로 전국 두 번째였다. 캘리포니아는 고위험 지역 탑 10중 6개 지역이 소재한 ‘지뢰밭’으로 평가됐다. 샌디에고-칼스배드-샌마르코스와 샌호제-서니베일-샌타크루즈, 샌타아나-애나하임-어바인, 오클랜드-프레몬트-헤이워드 지역이 모두 하락할 확률이 50%를 넘었다.
샌프란시스코-샌마테오-레드우드 지역은 45%, 리버사이드-샌버나디노-온타리오 일원은 하락확률 42%로 조사됐다.
▶동서안의 핫 마켓의 교외지역과 비 해안지역에서도 가격 하락의 위험도는 높아졌다.
PMI사의 수석 위험 분석가인 마크 밀너는 “어떤 시장에서는 위험도가 점점 고조되고 있다”며 “주택 가격이 이런 페이스로 계속 올라갈 수는 없다. 참혹하게 끝난다는 말은 아니지만 가격이 조정될 것은 아주 분명하다”고 지적했다.
밀너는 가장 위험한 것으로 분석된 보스턴도 가격이 떨어지지 않을 가능성은 45%라고 덧붙이며 폭락과 같은 급변에 대한 지나친 우려를 진정시켰다.
PMI사가 개발한 미국 마켓 위험도 지수 분석도 주택 시장 붐이 식을 위험이 고조되고 있으며 주택 페이먼트 부채가 지나치게 많은 주택 소유주에게는 고통을 안겨줄 위험이 커가고 있는 것으로 나타났다.
전국 부동산협회(NAR)에 따르면 6월중 전국의 주택 가격은 지난 25년래 가장 빠른 페이스로 상승하고 있다.
중간 주택가격이 14.7% 오른 21만9,000달러를 기록했다.
식을 때도 됐다는 인식이 보편적인 가운데서도 계속된 이처럼 기록적인 상승세에 대해 낙관론의 나팔을 불어왔던 전문가들마저 이제는 경계하는 표정이다.
NAR의 경제분석가들과 자칭 부동산 불 마켓주의자인 데이빗 레리는 일부 마켓에서는 자신들의 전망을 앞지르고 있다고 말했다. 연방준비제도 이사회 의장 앨런 그린스펀도 일부 마켓에서는 투기적 행태가 벌어지고 있으며 가력 하락이 예상된다고 최근 부동산 시장에 대한 자신의 견해를 밝혔었다.
PMI의 경제분석가 마코 밴 아커렌은 이자만 내는 모기지나 낮은 페이먼트 모기지 등 신종 모기지는 바이어들에게 높은 위험을 안겨주고 있으며 이런 저 페이먼트 모기지 융자 때문에 주택의 가격이 더욱 치솟는 측면이 있다고 지적했다.
그는 “만약 이자율이 상승하면 주택 구매 능력 문제가 주요한 이슈로 부각될 것”이라며 무리한 주택 구입을 자제할 것을 주문했다.