소규모 비즈니스를 시작하거나 확장하려는 사람들을 만나면 공통적으로 듣는 말이 있다.
“공간만 잘 구하면 반은 성공한 것 아닌가요?”
절반은 맞고, 절반은 틀린 말이다. 상업용 임대에서 진짜 중요한 것은 어디에 있느냐 보다 어떤 계약을 맺었느냐다. 상업용 임대계약(Commercial Lease)은 소규모 비즈니스가 체결하는 계약 중 가장 크고, 가장 오래 지속되는 약정이다. 이 계약 하나로 사업은 안정적으로 성장할 수도 있고, 반대로 수년간 고정비 부담에 묶여 발이 묶일 수도 있다. 그래서 상업용 리스는 단순히 ‘공간을 빌리는 계약’이 아니다. 비즈니스의 미래와 리스크를 함께 떠안는 계약이다.

◆임대료, 정말 월세만 생각하면 될까
많은 창업자들이 임대를 고민할 때 가장 먼저 보는 것은 월임대료다. 그러나 상업용 임대에서 월세는 전체 비용의 일부에 불과하다. 실제 사업자가 부담해야할 비용에는 공용 관리비(CAM), 재산세, 보험료, 유틸리티 비용 그리고 인테리어 및 유지 관리 비용이 함께 포함된다. 이 모든 비용을 합친 뒤에도 사업이 남길 수 있는 이익 구조인지, 그 질문을 먼저 던지지 않으면 아무리 좋은 위치라도 위험한 선택이 될 수 있다. 공간을 고르고, 인테리어를 상상하는 일은 즐겁다. 하지만 숫자를 검토하지 않은 사업은 이미 불안한 출발선에 서있는 셈이다.

◆혼자 결정하기엔 너무 복잡한 계약

상업용 임대는 개인이 혼자 판단하기에는 지나치게 복잡하다. 그래서 반드시 ‘팀’이필요하다. 임차인을 대신해 협상해주는 상업용 부동산브로커, 해당 공간에서 업종이 가능한지를 확인해 주는 시(市)나 카운티의 조닝·퍼밋 담당부서 그리고 실제로 그 공간을 열 수 있는지를 숫자로 계산해줄 시공사. 이 세가지 확인 없이 계약서에 서명하는 것은 지도 없이 항해에 나서는 것과 다르지 않다.

◆계약서는 길지만, 핵심은 분명하다

리스 계약서는 대부분 길고 어렵다. 그러나 그 안에서 반드시 짚어야할 포인트는 정해져 있다. 임대기간은 언제 시작되는지, 임대료는 어떻게 인상되는지, 수리와 유지 보수 책임은 누구에게 있는지 그리고 사업이 어려워질 경우 전대나 양도를 통해 빠져나갈 수 있는 길은 있는지. 특히 월임대료가 저렴해 보이는 NNN(TripleNet) 구조의 경우, 총 비용을 제대로 이해하지 못하면 예상치 못한 부담에 직면하게 된다. 상업용 리스에서 중요한 것은 ‘얼마를 내느냐’가 아니라 ‘어디까지 책임지느냐’다.

◆협상은 무례가 아니라 준비다

많은 임차인들이 “계약서를 건물주가 주는 대로 사인해야 한다”고 생각한다. 그러나 대부분의 리스 계약서는 건물주에게 유리한 초안일 뿐이다. 협상은 무례한 행동이 아니다. 장기적이고 안정적인 테넌트는 건물주에게도 중요한 파트너다. 모든 조항을 바꿀 수는 없지만, 사업의 생존과 직결되는 조항 만큼은 반드시 질문하고, 검토하고, 협상해야한다.

◆공간보다 계약을 먼저보라

상업용 임대는 부동산 문제이기 이전에 재무, 법률, 사업전략이 모두 얽힌 문제다. 어디에 입점할 것인가 보다 중요한 질문은 이것이다.

◆내 비즈니스를 지켜줄 수 있는가

공간은 바꿀 수 있어도 잘못된 계약은 오랫동안 따라 다닌다.
문의 (703)928-5990

<승경호 The Schneider Team>