스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당
융자상담을 하다보면 많은 사람들이 점보융자에 대하여 잘못 알고 있는 것을 경험하게 된다.
점보융자가 우리 한인들에게 아주 중요한 융자임에도 불구하고 부동산 에이전트들 조차도 정확히 이해를 못해 손님들에게 잘못된 정보를 제공하는 것을 보면 안타까울 때가 많다.
한인들이 선호하는 지역의 대부분의 집값과 융자규모가 점보융자에 해당하고 점보융자의 이자율이 컨포밍융자의 이자율보다 훨씬 낮다는 두 가지 사실 만으로도 우리는 점보융자에 주목할 필요가 있다.
점보융자와 관련하여 가장 많은 오류가 융자규모인 것 같다. 점보융자라는 말 자체가 상징하듯 융자규모가 아주 큰 것만을 점보융자라고 생각할 수 있겠으나 반드시 그런 것은 아니다.
점보융자의 원래 용어는 넌컨포밍(Non-conforming) 융자이다. 컨포밍융자가 페니메와 프레디맥의 심사기준에 부합하여 이 기관에서 구입하는 융자를 말하므로 넌컨포밍 융자 즉 점보융자는 페니메나 프레디맥에서 구입해 주지 않는 융자로 은행자신이 보유하거나 월스트릿에서 직접 팔아야하는 융자로 이해하면 된다.
현재 컨포밍융자의 융자규모 상한선은 48만4,000달러이므로 그 이상은 점보융자로 융자를 받을 수 있다. 물론 컨포밍 하이밸런스 융자의 상한선인 72만6,500달러 이상만을 점보융자의 기준으로 삼는 렌더도 더러 있다.
하지만 융자금액이 48만4,000에서 72만6,500달러에 해당하는 손님은 반드시 점보융자로 융자를 받을 것을 권한다. 왜냐하면 점보융자의 이자율이 컨포밍 하이밸런스의 이자율보다 훨씬 낮기 때문이다. 이자율 차이가 0.5%이상 난다.
물론 융자규모가 48만4,000달러 이하일 경우에는 점보융자로 융자를 받을 수가 없다. 48만4,000달러이하의 컨포밍융자의 이자율은 어느 렌더를 통해서 융자를 받던 이자율 차이는 별로 나지않는다. 그러나 융자규모가 48만4,000달러 이상일 때에는 렌더에 따라서 이자율과 월페이먼트의 차이가 많이 날 수 있으므로 여러 렌더에 문의하는 것이 현명하다.
다음으로 점보융자에 대한 오해는 융자금액이 크니까 심사기준이 더 까다로울 것이라고 생각하는 것 같다. 하지만, 점보융자라고 해서 모든 심사기준이 다 까다로운 것은 아니다. 점보융자가 요구하는 특별히 까다로운 심사기준은 있다. 예를 들어 집을 살 때 다운페이먼트와 에스크로 비용이외에 1년치 정도 페이먼트에 해당하는 잉여자금을 요구한다거나, 투자용 주택을 구입할 때 렌트놓은 경험이 2년이 안되면 렌트 수입을 인정해 주지 않는다거나 등 몇가지 까다로운 조항이 있다.
하지만 점보융자는 정부 에이전시에 팔리지 않으므로 렌더가 예외로 인정해주는 융자가 더 많이 가능하며 이는 점보융자의 큰 장점이다. 까다로운 콘도에 대한 융자가 대표적인 예이다. 따라서 점보융자의 심사기준이 항상 더 까다로운 것은 아니고 경우에 따라서 점보융자가 더 쉬운 경우도 있고 혹은 컨포밍융자가 더 쉬운 경우도 있다.
따라서 한 렌더나 은행에서 융자를 거절당한 손님은 바로 포기하지 말고 다른 렌더나 은행에 문의를 하는 것이 현명하다. 큰 은행의 경우에는 융자노트를 자신의 자산에 유지하면서까지 한가지는 부족하더라도 다른 조건들이 좋은 손님에게 심사기준의 유연성을 발휘하여 융자승인을 해 줄 수도 있기 때문이다. 마지막으로 점보융자의 경우는 렌더 자체가 제공하는 여러 가지 스페셜 이자율 제도의 혜택 받을 수도 있다. 예를들어 어떤 렌더는 집을 구입할때 다운페이먼트할 돈을 렌더의 구좌에 잠시 디파짓만 해두어도 이자율을 낮춰주기도 한다. 이러한 특별이자율 할인제도는 그 렌더를 접촉해 보지 않으면 알 수 없는 일이다. 집을 살 때 부동산 에이전트가 소개해 줬다고 해서 무작정 융자신청을 할 것이 아니라 두 세군데 렌더에 융자조건을 확인할 것을 권하는 이유다.
문의: (213)393-6334
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