상업용 부동산 재융자를 받기가 어려워져 부동산 소유주들이 큰 곤란을 겪고 있다.

융자은행들이 상업용 부동산 재융자 시 현재 융자금액의 70~80%만을 승인하고 있기 때문이다.부동산업계에 따르면 2008년 중반부터 상업용 부동산 가격이 하락하면서 상당수 부동산들이 현재 융자금액보다 실제 가치가 낮아진 상태다. 이에 따라 융자은행들은 낮아진 부동산 가치만큼 추가로 현금을 더 준비하지 못하면 재융자가 불가능하다는 입장을 보이고 있는 것.

김규오 부동산 전문 변호사는 “다운 페이먼트를 높이지 못하면 재융자를 받을 수 없기 때문에 현금 융통을 하지 못하면 채무 불이행 상태가 발생할 가능성이 높다”며 “이 같은 문제는 1,000만달러 미만의 상대적으로 적은 규모의 상업 부동산에서 더 크게 발생하고 있다"고 말했다.

올해들어 상업용 부동산 융자의 채무 불이행 비율은 3.76%로 2009년 0.3%에 비해 12배 이상 증가한 상태다. 상업용 부동산의 재융자가 필요한 이유는 상업용 부동산 구입자들이 5년 만기의 ‘벌룬 모기지’를 신청했기 때문이다. 벌룬 모기지는 30년 만기 완전 상각 대출에 비해 훨씬 적은 금액의 월 불입금 등 융통성 있는 대출 조건과 낮은 이자율, 낮은 포인트 등 혜택을 받을 수 있었다.
재융자가 이뤄지더라도 이전에 적용받았던 낮은 이자율을 더 이상 기대할 수 없는 것도 문제다.

현재 상업용 부동산 이자율은 평균 5%에 육박한다. 주택용 부동산 융자의 이자율은 최저가를 기록하면서 하한선 행진을 계속하고 있으나 상업용의 경우 현재 주택용 부동산 융자에서 2.5~3% 정도 높은 이자율로 거래가 되고 있는 상황이다. 결국 이자율이 낮을 때는 임대 수익이 적게 나오더라도 큰 부담이 없었지만 이제는 높아진 이자율때문에 수익이 적자로 돌아설 수 있다는 전망이다.

M&T 은행의 곽동현 모기지 대출 담당자는 “과거에는 건물가치와 신용만으로 융자를 받을 수 있었으나 이제는 임대 수입의 기준이 되는 부동산 수입 세금 증명서가 꼭 필요하다”며 “더욱이 이자율이 높아진 것은 물론 변동이자율을 강요받은 일도 상당수”라고 설명했다. 전문가들은 상업용 부동산 재융자에 어려움을 겪는 소유주들이 연방중소기업청(SBA)의 재융자 프로그램을 활용할 수 있다고 조언했다. SBA는 건물주가 소유 상업용 부동산에 입주해 비즈니스를 하고 있는 경우에 한해 재융자 시 지원 서비스를 제공하고 있다. <윤재호 기자>