스태튼아일랜드에서 소규모 세탁소를 운영하고 있는 최모(46)씨는 최근 베이사이드의 40만달러짜리 투자용 콘도를 구입하려다 낭패를 봤다.

20만달러를 다운페이먼트하고 20만달러 모기지 융자를 얻는 조건이었다. 현재 소유한 주택 모기지 페이먼트를 이미 끝낸 상태여서 20만달러 모기지 융자가 어렵지 않을 것으로 예상했지만 은행에서 거부됐다. 예전에는 투자용 주택의 경우 렌탈 소득의 75% 정도를 현 소득에 포함시켰는데, 올해초부터 가이드라인이 바뀌면서 과거 2년동안 랜드로드 경험이 없을 경우 미래에 발생할 렌탈 소득을 현재의 소득으로 인정하지 않기 때문이다.

이처럼 모기지 신청 기준이 까다로워지면서 융자 얻기가 ‘하늘의 별따기’ 수준이다. 신청자의 크레딧 점수 뿐아니라 파이코 신용점수(FICO Score)의 기준이 높아졌고, 다운페이먼트 금액도 높아져 어지간한 사람이 아니면 모기지 신청이 쉽지 않다. 특히 소득과 자산, 고용의 안정성 등을 꼼꼼히 따지고, 크레딧카드나 예금을 확인하기도 한다는 것.

M&T은행의 곽동현 모기지 대출 담당자는 “예전에는 크레딧 점수만으로도 융자를 얻을 수 있었지만 요즘에는 소득이 가장 중요하다”며 “실질 소득이 높은 편인 한인들이 모기지 신청에서 어려움을 겪는 경우가 많다”고 말했다.
사이몬 캐피탈사의 신현근 대표도 “안정된 직장과 수입을 중요시하면서 최근 2년동안의 직장 정보를 꼼꼼히 따지고 있으며 다운페이먼트도 훨씬 높아졌다”고 말했다.프레디맥에 따르면 단독 주택 융자의 경우 평균 다운페이먼트가 29%, FICO 스코어는 751점을 요구한다. 지난 2007년에는 다운페이먼트 23%, FICO 스코어 707점이었다. FICO 스코어는 Fair Issac Corporation이 소비자의 신용 위험도를 측정하기 위해 만든 신용점수이다.

전문가들은 이처럼 모기지 기준이 강화되면서 주택시장 회복이 더욱 늦어지고 있다고 지적했다. 곽 담당자는 “크레딧이나 다운페이먼트보다 소득을 중요시하는 모기지 기준은 마켓 현실을 무시한 정책”이라고 말했다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 이같은 모기지 기준은 경제 회복을 더디게 할 것이라고 경고했다.그러나 이같은 모기지 신청 기준은 계속 강화될 전망이다. 높은 모기지 신청 기준이 연체율을 줄일 수 있다고 믿기 때문이다. 연방정부의 통계에 따르면 지난 2009년 프레디맥과 페니매에 재판매된 모기지 융자 중 1.3%만이 18개월 후 연체를 기록했다. 이는 지난 2007년 22%, 2002년의 3%보다 훨씬 낮은 수치이다.

TD은행의 마이클 코플리씨는 “융자기관에서 가장 우려하는 것은 모기지 연체”라며 “주택 가격이 안정화되기 전까지는 모기지 기준이 완화될 가능성이 낮다”고 전망했다. <김주찬 기자> A10