사상 최저 수준을 지속하고 있는 모기지 금리가 조만간 상승하기는 어려우며 오히려 더 떨어질 것으로 전망되고 있지만 실질적인 부동산 경기에는 큰 영향을 미치지 못하고 있다.

국책 모기지사 프레디맥은 14일, 30년 고정금리가 지난주 평균 4.19%를 기록했다고 밝혔다. 전주 4.27%보다 0.08%포인트가 낮아지면서 또 다시 사상 최저치를 경신했다. 전문가들은 30년 고정금리가 그동안 거의 예측이 불가능 했던 3%대까지 떨어질 가능성도 있다고 점치고 있다. 모기지 금리, 그 하락의 끝은 어디이며 금리와 관련된 전반적이 부동산 시장의 미래를 분석한다.

채권시장 투자몰리며 하락 부추겨
융자기준 강화로 유자격자는 감소

▲금리 추락의 끝은?

30년 고정금리는 5월 초순만 해도 5% 벽을 깨지 못했으나 5개월도 지나지 않아 3%대를 향해 질주하고 있다. 현재 금리는 1971년 이래 가장 낮은 수준인데, 1980년대 초반에는 20%를 육박하기도 했다. <표 참조>

전문가들은 30년 고정금리의 3%대 진입을 시간문제로 보고 있다. 연방준비제도이사회(연준)가 국채 추가 매입 등 경기부양을 위한 양적 완화조치를 내놓겠다고 밝혔기 때문에 시장금리는 더욱 내려갈 소지가 있다는 전망이다.
15년 고정금리 역시 지난주 3.62%로 사상 최저치를 기록했으며 5년 변동은 3.47%, 1년 변동은 3.43%로 조사됐다.

▲이유는 채권시장

뉴욕타임스(NYT)는 최근 하락하는 금리가 앞으로 몇 년간은 낮은 수준에 머물 것이 확실하다면서 이처럼 금리를 떨어뜨리는 주범은 연준이 아니라 채권시장이라고 지적했다.

경기의 부진한 회복세가 이어지면서 불안감을 느낀 투자자들이 국채 등 안전자산을 주로 매입하면서 채권가격은 올라가고 금리는 떨어지는 현상이 지속되고 있다는 것이다.

현재 2년 만기 미국 국채 금리는 0.5% 선으로 떨어지면서 사상 최저치를 맴돌고 있다. 사실 지난 4월 초만 해도 예상보다 좋은 경제지표가 발표되면서 국채 수익률 인상과 함께 모기지 금리도 상승하기 시작했다.

하지만 5월 유럽발 재정위기가 발표되면서 투자자들이 다시 안전도가 높은 국채에 관심을 돌리게 됐고 모기지 금리는 이 시점부터 다시 낮아지기 시작했다.

▲저금리에도 침체 계속

일반 주택 바이어에게 낮은 금리는 그야말로 ‘그림의 떡’이다. 프레디맥을 포함한 금융회사들은 연방정부의 정책에 따라 금융위기 이후 대출기준을 대폭 강화했기 때문에 금리는 낮아졌지만 융자를 받을 수 있는 자격을 갖춘 사람들이 크게 줄었다.

반면 재융자 시장은 저금리 혜택을 단단히 보고 있다. 지난주 재융자 신청은 전주에 비해 21%가 증가했다. 지난주 전체 모기지 융자가 14.6% 증가했지만 주택 구입을 위한 융자신청은 오히려 8.5% 감소했다.

▲차압 중단사태도 문제

주택시장은 최근 발생한 대형 모기지 렌더들의 주택차압 중단사태로 또 다시 소용돌이 속으로 빠져들고 있다. 전문가들은 시장에 나온 차압 주택매물이 다시 들어가고 잠재적 구매자들도 사라지는 등 주택시장의 또 다른 침체를 점치고 있다.

업계는 차압절차 중단으로 인해 특히 차압주택을 저가에 매입해서 다시 판매하려는 투자자들의 투자가 줄어들 것을 우려하고 있다.


<백두현 기자>


모기지 금리의 사상 최저치 행진이 계속되고 있지만 실질적인 부동산 경기에는 큰 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다.