모기지 기준 강화, 크레딧 점수 상향
인컴증명 제대로 못하면 ‘100% 거부’

지난달 말 LA 한인타운 내 40만달러짜리 콘도를 사기 위해 에스크로를 열고 입주 날짜를 손꼽아 기다리던 최모씨. 하지만 지난 주 모기지 대출 거부 통보를 받고 생애 첫 주택구입의 꿈을 접어야 했다. 다운타운에서 비즈니스를 운영하는 최씨의 경우 다운페이먼트를 50%나 하기로 했지만 크레딧스코어가 650점 미만으로 은행측 기준에 못 미치고 수입증명마저 확실하지 않다는 게 융자 거부 이유다.

모기지 대출 받기가 갈수록 힘들다. 신용경색으로 인해 렌더들의 모기지 대출 기준이 크게 강화되면서 융자가 나오지 않아 에스크로가 깨지는 일도 적잖다는 게 한인 부동산 업계의 설명이다.

업계에 따르면 예전에는 20%의 다운페이먼트로 모기지를 대출받았으나 최근에는 30% 이상을 요구하는 렌더들도 많아졌으며 크레딧스코어도 680점은 넘어야 한다.

‘아메리카 부동산’의 스티브 김 부사장은 “한인들의 경우 최근 예비 퍼스트 홈바이어들을 중심으로 주택 구매 대열에 합류하고 있지만 다운페이먼트를 40~50% 하고도 모기지 대출을 못 받는 사람이 꽤 된다”고 설명했다. ‘론팩모기지’의 제이 명 대표는 “자영업 비율이 높은 한인들은 인컴 증명이 제대로 되지 않아 융자가 거부되는 게 대부분”이라며 “막상 인컴을 증명하더라도 크레딧스코어 740점 이상, 20~25%의 다운페이먼트를 해야 정상 이자율을 받을 수 있다”고 말했다.

모기지 대출이 더 까다로워진 것은 최근 연방주택국(FHA)의 보증 모기지에 대한 대출기준이 강화됐기 때문이다. 연방 모기지공사 패니매는 지난 12일부터 모기지 대출 크레딧스코어를 기존의 최소 580점에서 620점 이상으로 상향했다. 이에 따라 모기지 금액의 20%를 다운페이먼트 하더라도 크레딧스코어가 미달하면 대출을 받을 수 없게 됐다. 패니매 측은 “크레딧스코어가 620점 미만인 사람들의 모기지 연체율은 620점 이상인 사람들에 비해 9배나 높다”고 밝혔다.

또 모기지 페이먼트가 전체 소득에서 차지하는 비중도 45%를 상회하면 모기지 승인을 해주지 않는다. 연방 모기지공사인 패니매와 프레디맥은 전체 모기지의 80% 이상을 보유하거나 보증하고 있다.

모기지 대출을 받기 어려워지면서 바이어에게 사전 융자 승인서를 요구하는 셀러들이 늘고 있는 가운데 한 부동산 에이전트는 “불필요한 시간을 낭비하지 않기 위해 바이어들이 찾아오면 집을 보여주기 전에 크레딧과 인컴 증명부터 체크하기도 한다”고 전했다.

<이해광 기자>