▶ 본보·부동산협회 - 숏세일 세미나 지상중계
본보와 남가주한인부동산협회(회장 크리스 엄)가 공동주최한 ‘2009년 숏세일 부동산 세미나’가 22일 아로마 윌셔센터 5층 스카이홀에서 성황리에 개최됐다. 숏세일은 차압매물과 함께 부동산 시장의 부활을 이끄는 견인차 역할을 하고 있다. 그만큼 한인들의 숏세일에 대한 관심도 뜨거웠다. 이번 세미나에는 150여명의 한인들이 참석해 숏세일에 대한 궁금증을 해결하는 시간을 가졌다. 행사를 주관한 크리스 엄 부동산 협회장은 “이번 세미나를 통해 주택 소유주들이 슬기롭게 문제를 해결할 수 있는 지혜를 얻어갔으면 좋겠다”고 밝혔다. 2시간여 동안 진행된 세미나를 주제별로 정리했다.
탕감 부채에 대한 세금 안내
채권자 3곳 이상땐 힘들어
▲숏세일의 전반적인 진행절차 (강사: 메트로 에스크로 마이클 마리아 숏세일 담당)
숏세일(Short Sale)이란 모기지 페이먼트를 수개월 못하게 되었을 때 집에 대한 권리를 포기하는 동시에 은행에서 원금 탕감을 받으며 융자액보다 낮은 값으로 주택을 판매할 수 있도록 승인해주는 제도다. 숏세일은 올바를 절차를 통해 진행될 경우 많은 혜택과 탕감으로 크레딧이 나빠지는 것을 최소화해 2~3년 후에는 다시 좋은 크레딧으로 주택구입도 할 수 있게 된다.
숏세일을 하기 위해서는 진행 절차가 순서대로 제대로 이루어져야 한다.
주택소유주는 숏세일을 하기 전 먼저 에이전트와 계약서를 작성하고 채권자가 몇 군데인지를 알려야 한다. 에이전트가 채권자들과 협의해 채권자가 모두 동의를 해야만 숏세일을 할 수 있기 때문이다. 따라서 채권자가 3곳 이상이면 힘들어진다. 3차 저당권자라면 숏세일을 통해 회수할 수 있는 빚이 거의 없다고 봐야 하기 때문이다. 그러나 보통은 먼저 숏세일 계약을 하고 에이전트는 바이어를 찾는다. 그리고 바이어를 찾게 되면 가격을 결정한 후 융자은행(채권자)에게 접촉을 한다. 채권자들이 모두 승인을 하게 되면 숏세일이 이뤄지게 된다.
숏세일을 위해서는 리스팅 에이전트가 집 주인을 대신해 융자은행과 상담을 할 수 있는 권한을 주는 권한 위임서(Letter of authorization), 경제적 어려움으로 모기지 페이먼트를 할 수 없다는 내용을 담은 경제적 어려움을 나타내는 서류(Hardship letter), 최근 3개월 간의 은행 스테이트먼트(Bank statement), 홈 오너의 빚과 재산이 얼마인지를 나타내는 서류인 재정 서류(Financial state-ment), 지난 2년간의 세금보고 서류 등을 준비해야 한다.
▲숏세일 이후의 세금문제 (강사: 길민택 변호사)
숏세일 후 가장 큰 걱정은 탕감 받은 빚에 대한 정부의 과도한 세금이다. 예전에는 집을 팔면서 은행(1차 론에 대한)으로부터 탕감받은 빚을 집주인의 소득으로 간주해 세금을 부과하는 경우가 있었다. 예를 들어 60만 달러의 융자액이 있는데 50만 달러에 숏세일이 이뤄졌다면 융자은행은 차액 10만달러에 대해 소득 보고 서류인 1099를 발행한다. 따라서 주택 소유주입장에서는 10만달러의 인컴이 발생한 것으로 처리돼 세금을 납부해야만 했다.
연방정부는 2012년 말까지 탕감받은 빚에 세금을 부과하지 않도록 연방국세청(IRS)에 명령을 내렸다. 찰스 랜절 하원의원이 발의한 HR3648에 따르면 숏세일 차압 등에 따라 렌더로부터 탕감받은 모기지부채 총액에 대해서는 면세가 된다. 따라서 세금을 낼 필요가 없다.
이때 해당되는 주택은 본인 소유의 주거주택(principal residence)로 2007~09년에 탕감받은 부채에 대해서만 혜택을 받을 수 있다. 과세 제외 소득 총액은 200만달러까지다.
캘리포니아주도 상원법 1055조를 통해 유사한 혜택을 주고 있다. 주정부의 보호조치는 2012년 말까지 연장시키는 하원법 111조와 상원법 97조 두 개의 법이 하원과 상원의 세금위원회에 대기하고 있다.
<심민규 기자>
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