풀러튼에 사는 한 손님의 융자과정에서 있었던 일이다. 집 구매계약을 맺고 에스크로 연 후 융자신청에 필요한 서류를 주고받고 하는 며칠 사이에 이자율이 갑자기 올라가 버린 일이 발생되었다. 처음 융자를 문의를 해 왔을 때에는 15년 고정으로 4.5%선이었으나 에스크로를 열고 융자신청을 하는 과정에서 순식간에 금리가 5%선까지 올라가 버린 것이었다.

누구의 잘잘못을 따질 수 있는 상황이 아니었다. 손님과 부동산 에이전트는 물론 손님의 식구들까지 돌아가면서 전화를 하고, 심지어는 왜 강력하게 이자율 락인(lock in)을 권하지 않았냐고 필자를 탓하기까지 하였다. 졸지에 월 납부액이 100여달러 이상 올라가게 되었으니 이해할 만은 하지만 필자인들 귀신도 모른다는 금융시장의 변동을 어떻게 알 수 있단 말인가?

어쨌든 추가적인 상승을 우려한 손님의 뜻에 따라 이자율을 5%에 락인을 하고 추후 이자율이 빠지면 재협상의 기회를 엿보기로 했다. 그런데 이 손님은 아주 운이 좋았다. 융자가 진행되는 동안 이자율이 뚝 떨어졌을 뿐만 아니라 필자가 근무하는 은행의 프로모션까지 겹쳐서 15년 고정 4.375%에 이자율을 다시 락인할 수 있게 되었던 것이다.

이렇게 한번 이자율을 락인한 후 에스크로 기간에 시중금리가 더 내려가면 다시 락인할 수 있는 제도를 이자율 재협상 혹은 return to float라고 하는데 많은 사람들이 잘 모르는 것 같아서 소개하고자 한다.

먼저 이자율 락인이란 융자를 신청하고 진행하는 동안 금리변동의 위험으로부터 손님을 보호하기 위한 제도이다. 융자를 신청하면서 이자율을 락인해 놓지 않으면 손님은 융자기간에 이자율 상승위험에 노출된다.

이자율을 락인해 놓으면 시중 모기지 금리가 올라가든 내려가든 상관없이 에스크로 종료 때 락인된 이자율로 융자를 받을 수 있다. 어떤 사람은 락인 후 이자율이 올라갈 경우에는 보호받아서 좋으나 이자율이 더 내려가면 손해 보는 것 아니냐고 말을 하는데 이는 틀린 말이다.

손해는 본인이 투자를 해서 위험을 감수했을 때 발생되는 것이 손해(혹은 이익)지 위험을 감수하지 않기 위해서 락인을 했을 경우에는 손해고 뭐고 본인과 아무 상관도 없는 일인 것이다.

어쨌든 이자율 락인 후 융자가 진행되는 기간에 이자율이 더 내려갈 경우에는 재협상을 통해서 낮출 수 있는 기회를 가질 수 있다. 이는 이자율 상승 위험으로부터는 100% 보호를 받을 수 있고 하락할 경우에는 재협상을 할 수 있다는 점에서 손님에게는 엄청난 혜택이라고 말할 수 있다.

이러한 이자율 재협상 혹은 return to float에는 손님도 어느 정도 부담을 져야 한다. 즉 내려간 이자율을 100% 다 가져갈 수는 없다는 뜻이다. 예를 들어 30년 고정금리로 5%에 락인을 했는데 융자진행 중에 이자율이 4.75%로 빠졌다면 손님은 재협상을 통해 4.875% 정도에 다시 락인을 할 수 있다는 것이다. 이때 하락한 0.25% 모두를 다 손님이 취할 수는 없고 0.125%를 재협상 비용으로 지불하는 셈이다, 이러한 락인된 이자율을 재협상하는데 드는 비용이나 구체적인 방법은 은행마다 각각 다를 수 있으므로 융자 신청할 때 미리 확인해 놓는 것이 좋다.

채권시장의 변동성이 많은 요즘에 큰 금액을 다루는 주택융자를 하면서 이자율을 미리 락인하지 않으면 큰 낭패를 보기 쉽다. 이자율 락인을 함으로써 이러한 위험을 방지할 수 있고 재협상을 통해서 이자율 하락의 이득을 취할 수 있는 좋은 방법이 있다는 것을 기억하기 바란다.

스티브 양 <웰스파고 론오피서>
(714)808-2491