2008년 4월에 Full Doc융자로의 전환을 알리는 컬럼을 게재했었다. 현실 변화의 인식을 거듭하는 의미에서 일부 수정된 내용으로 다시 한 번 되새겨본다. Full Doc융자의 시대. ‘Stated’라는 과거의 허구적 방식을 버리고 융자승인의 3대 심사요소인 크레딧,수입증명,출처증명의 심사를 완벽한 증빙서류와 기준으로 통과해야 하는 시대. 이러한 변화는 이미 2007년 후반 글로벌 금융의 신용경색으로 인해 Jumbo융자(41만7,000달러 이상)에서부터 이뤄지기 시작했고 2008년 4월1일을 기점으로 모든 종류의 주택융자 승인 기준으로 확산됐고 2009년 5월부턴 ‘주택감정’마저도 은행이 관장하는 추가 조치가 이뤄졌다. 이제 이러한 극단적인 변화로 인해 누구든 쉽게 주택융자를 받을수 있었던 융자 환경이 제공되던 시대는 완전히 사라졌다.

3대 요소 중에 단 한 가지라도 문제가 되면 거의 융자의 승인을 기대할 수 없다. 일부 소비자들은 ‘수입증명’부분만 통과하면 문제가 없을 거라 생각하기도 하는데,절대 그렇지 않다. 수입증명과 출처증명이 완전해도 크레딧에서 발견된 작은 문제조차도 완벽히 설명하고 증거할 수 없으면 그 즉시 심사에서 탈락한다. 그러니 이자율은 차치하고라도 우선 ‘융자승인’을 걱정해야 할 판이다. 답답한 현실이고 또 다른 경색의 상황이지만 어쩔 수 없이 적응해야만 하는 환경의 변화다. 글로벌 금융의 민간자본이 주도하던 주택 모기지시장이 붕괴된 상황에서 정부 모기지공사인 페니메와 프레디맥이 모든 주택융자를 주도하는 단일화된 시장으로 극단의 변화가 이뤄졌기 때문이다. 글로벌 금융의 파격적인 진취성이 안겨준 상처와 후유증이 너무도 크기 때문에 주택융자의 승인방식은 상당히 오랜 시간(최소3~5년) 작은 변화라면 몰라도 과거처럼 모든게 쉽고 간편한 방법의 ‘승인기준’으로 돌아가지는 않을 것이다. 여하튼 이러한 Full Doc 세상으로의 변화 때문에 재융자나 매입융자가 어려워져서 곤란을 겪는 사람들도 발생할 것이고, 반대로 이러한 기준을 통과할수 있는 소비자들은 주택매입의 호기를 맘껏 활용할 수 있는 기회를 맞이했다고 볼수도 있다.

그렇다면 우리 한인들은 전자인가 후자인가? 그 자명한 사실을 굳이 언급할 필요가 없을만큼 슬프게도 우리의 현실은 기회를 누릴 수 있는 환경이 아니다. 그래서 더 늦기 전에 변화된 현실을 직시하고 인식하는 적응의 시작이 더욱 절실하다. 적응이 빠르면 내일의 답도 빨리 찾아지게 마련이다. 그러나 적응할 수 없으면 내일은 또 다른 익숙한 절망일 뿐이다. ‘빨리 빨리’의 문화를 가진 우리. Full Doc을 준비하자. 빨리 빨리.

제이 명 <론팩 모기지 대표>
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