얼마 전 현재 살고 있는 집에서 현금인출 재융자를 하여 그 돈으로 또 하나의 집을 구입할 계획을 갖고 있는 손님이 있었다. 낮아진 주택가격과 이자율을 이용하여 자산 증식의 기회로 삼으려는 아주 자연스런 현상이다. 그런데 현금인출 재융자와 새로 사는 집융자 모두 이자가 싸고 다운페이먼트 기준이 적은 주거주용으로 융자를 받을 수 있는지를 물어 왔다. 이에 대한 답은 ‘받을 수 없다’이다. 왜냐하면 주거주용으로 현금인출 재융자를 받은 후 몇 개월 내에 다른 집을 또다시 주거주용으로 구입융자를 받으면 주택융자 사기죄에 해당할 수 있기 때문이다.

어바인에 사는 또 다른 한 손님은 세컨홈 구입을 생각하는데 이자율이 어떻게 되냐고 문의를 해왔다. 세컨홈을 현재 살고 있는 집과 같은 동네인 어바인에서 찾고 있다고 하였다. 이 사람은 임대(투자)용 주택과 세컨홈(별장용 주택)을 혼동하고 있었던 것이다.

주택융자에 있어서 대상이 되는 주택은 용도에 따라 크게 세 가지로 나누어진다. 주거주용, 별장용, 임대용이 그것이다. 융자의 대상이 되는 주택은 반드시 이 세 가지 용도 중의 하나가 되어야 한다. 주거주용은 말할 필요도 없이 본인과 가족이 현재 살고 있거나 이사를 들어가서 살 계획으로 사는 집을 말한다. 별장용 즉 세컨홈은 해안가, 휴양지, 스키장 등에 위치하여 주말이나 휴가철에 사용하는 주택을 말한다. 투자용이란 임대를 목적으로 구입하는 주택을 말한다. 그런데 투자용 주택융자는 그 심사기준이 주다소 까다롭고 이자율도 높은 편이다.

우선 투자용 주택융자의 최소 다운페이먼트 기준은 대부분의 컨포밍 융자 상품에 대하여 20%이다. 하지만 25% 다운일 경우에 이자율이 많이 내려가기 때문에 여유가 되면 5% 다운을 더하는 것이 훨씬 유리하다. 컨포밍 융자 30년 고정기준으로 20% 다운일 경우 주거주용과 투자용의 이자율 차이는 1~1.25% 정도이나 25% 다운을 하면 0.5%로 그 차이가 줄어든다. 특히 콘도미니엄(타운하우스 포함)일 경우에는 반드시 25% 다운을 권한다. 왜냐하면 주거주용이든 투자용이든 상관없이 콘도는 20% 다운 일 때와 25% 다운 일 때의 이자율이 차이가 많이 나기 때문이다.

이러한 주거주용과 투자용 융자의 이자율 차이 때문에 투자용으로 구입하면서도 주거주용이나 별장용으로 융자를 신청하기를 원하는 사람들이 더러 있다. 그러나 은행의 심사 담당자들은 주택의 용도가 융자 신청인의 소득, 가족관계, 직장 위치, 자녀들의 학교 등의 내용과 관련하여 합당한 지를 심사기준과 상식에 근거하여 면밀히 검토하여 결정한다.

또한 융자 신청서에는 주택의 용도를 주거주용으로 할지를 물어보는 질문이 있으며, 융자서류 가운데 주거주용 진술서(owner occupancy affidavit)에 사인을 하도록 되어 있어 주거주용으로 융자를 받은 후 임대를 놓을 경우에는 주택융자 관련 사기죄에 해당할 수도 있다는 것을 명심할 필요가 있다. 물론 어떤 은행도 융자 절차가 끝난 후 주택용도를 실제로 확인하는 절차를 밟는다고 들은 적도 본적도 없다. 하지만 눈앞의 적은 이익 때문에 양심과 법에 거슬리는 행위를 거리낌 없이 할 수도 없는 일이다.

따라서 집값 하락의 기회를 이용하여 추가 구입을 계획하는 사람들은 미리 융자담당자들을 찾아 올바른 방법을 강구해야 할 필요가 있다. 합법적인 범위 내에서 방법을 찾아 비용과 이자율을 줄이는 일은 당연한 소비자의 권리이기 때문이다.


스티브 양 <웰스파고 론오피서> (714)808-2491