패니매,프레디 맥에 팔 것을 계획하고 렌더가 일반고객에게 대출해주는 융자를 컨포밍론(conforming loan)이라고 하는데, 이 컨포밍론의 이자율은 전적으로 기관투자자들의 주택저당증권(MBS)에 대한 수요에 의해서 결정된다고 볼 수 있다.

기관투자자들은 그들이 운용하는 자금을 어딘가에 투자하여 수익을 올려야만 하는데, 이들이 MBS가 국채나 지방채 혹은 다른 금융상품과 비교하여 위험대비 투자가치가 높다고 생각하여 많이 살려고 할 때 일반 고객에게 적용되는 이자율은 점점 낮게 형성될 것이다.

반대로 요즘처럼 일반고객의 기존 융자에 대한 채무불이행(default) 비율이 높아져 MBS의 투자위험도가 올라가게 되어 다른 상품대비 투자가치가 떨어지게 되면 기관투자가들의 MBS에 대한 수요가 줄어들어 일반 고객에게 적용되는 이자율은 점점 높아지게 된다. 이것이 FRB가 기준금리를 내렸음에도 불구하고 모기지 금리는 떨어지지 않는 이유이다.

앨런 그린스팬 전 FRB 의장은 2000년대 말 IT 버블붕괴와 9.11 테러사태로 인한 경제위기를 극복하기 위하여 금리를 지속적으로 인하하는 정책을 펴 시중에 자금이 넘쳐나게 되었다. 이 돈들이 주식시장과 주택시장으로 몰리면서 주가와 집값이 폭등하게 되었다. 낮은 금리와 주택가격의 지속적 상승은 주택융자시장의 활황을 가져 왔으며, 이에 따라 2차 시장에서의 주택저당증권(MBS)의 시장규모도 폭발적으로 증가하였다.

패니매, 프레디맥이 독점하다시피 하는 MBS시장을 탐욕스런 월스트릿의 투자은행들이 군침만 흘리고 있을 리가 만무했다. 골드만 삭스, 리먼 브라더스, 베어스턴스, 메릴린치, 모건스탠리, JP 모건체이스, 시티, 뱅크 오브 아메리카 등이 대표적인 투자은행의 예이다. 이들이 직접 대출은행으로부터 대출증권을 사다가 MBS로 전환하여 투자자들에게 판 것이다. 자산유동화 시장에 월스트릿이 본격적으로 개입하기 시작한 것이다.

이렇게 은행이 패니매, 프레디맥 이외의 금융기관들에게 채권을 넘길 목적으로 해주는 융자를 점보 론 이라고 부른다. 점보 론은 일반적으로 컨포밍론에 비하여 이자가 다소 높지만 그렇다고 전체 고객의 신용상태나 상환능력이 컨포밍론 고객보다 크게 떨어진다고 보기는 어려웠다. 다만 패니매, 프레디맥이 정해 놓은 융자기준 특히 융자규모(얼마전까지 41만7,000달러)가 맞지 않아 그들이 사주지 않음으로써 발생된 대안의 상품으로 Alt-A(Alternative-A)라고 융자업계에선 분류한다.

주택가격의 급격한 상승으로 2차시장에서 Alt-A의 MBS발행 비중이 2003년 15%에서 2006년 30%로 두 배로 늘어났다. 프라임 융자에 비해 다소 위험이 높다고는 하지만 Alt-A의 융자만 하여도 은행이 무분별하게 돈을 빌려주는 융자는 아니었다.

주택시장의 거품과 월스트릿의 개입으로 급속히 확장된 서브프라임 마켓은 주택시장의 거품이 꺼지기 시작하면서 시한폭탄처럼 터져 전 세계 금융시장 및 세계경제에 걷잡을 수 없는 충격을 주기 시작했던 것이다.
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스티브 양