연방 금리는 떨어졌는데 왜 모기지 이자율은 오르는지 궁금해하는 한인들이 많다.

지난 18일 연방준비제도이사회(FRB)가 연방금리를 0.75% 포인트 인하하면서 연방기준금리는 2.25%로 떨어졌다. 그러나 모기지 이자율은 종전의 평균 5.6%에서 6.4%로 오히려 높아졌다.이같은 현상은 연방 금리와 모기지 이자율의 상관관계를 이해하면 당연한 것이다.

장기 채권인 모기지 이자율은 채권시장에서 자연스럽게 결정되며, 10년 만기 국채(Treasury Yield)와 연동하여 움직인다. 또 모기지 이자율은 인플레이션과 관련된 지표(도소매 물가지수, 경제 성장률, 고용지수 등)에 따라 영향을 받는다.그런데 연방은행이 경기를 부양하기 위해 단기 금리를 인하하면 소비가 늘어나고, 그만큼 물가 상승의 가능성이 높아진다.

예를들어 모기지같은 장기 채권의 이자율이 5%라고 할 때, 물가가 3% 상승하면 빌려주는 측은 사실상 2%의 이자 소득밖에 얻지 못하는 셈이 된다. 이 때문에 물가가 높아지면 채권시장이 손해를 줄이기 위해 이자율을 높이는 것이다.파인릿지모기지사의 고진성 대표는 “장기 채권은 물가가 올라가면 손해를 보기 때문에 인플레이션에 민감할 수밖에 없다”고 설명했다.
전문가들은 앞으로 30년 고정 모기지 등 장기 모기지 이자율이 크게 떨어지지는 않을 것으로 전망하고 있다. 그동안 부실 채권이 크게 증가하면서 언제 모기지가 부실화될 지 모른다는 부담을 갖고 있기 때문이다.

이같은 현상은 단기 변동 모기지 시장이 붕괴된 상태에 있는 것과 밀접한 관계가 있다. 현재 30년 고정 모기지 이자율은 평균 5.98%이지만 5년 변동 모기지 이자율은 평균 6.44%인 기현상을 보이고 있다. 지난해 평균 장기 모기지 이자율이 6.19%였던 것과 비교하면 여전히 낮은 수준이다.
고 대표는 “모기지 시장은 현재 경제 상황과 주택 시장의 미래에 대해 불확실하게 여기고 있다”며 “앞으로 모기지이자율이 다소 하락하더라도 이것이 주택매매와 직결될 것으로 기대하기는 힘들 것”이라고 전망했다.

<김주찬 기자>


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