첫 주택 구입자 등 몰려
6개월새 신청 76% 껑충
한도액 작고 승인기간 길어

서브프라임 모기지 부실 사태로 인해 한동안 주춤하던 연방주택청(FHA)의 모기지 상품이 다시 인기다.
서브프라임 렌더들의 잇따른 파산과 주요 렌더들의 서브프라임 상품 폐지로 저소득층과 첫 주택구입자들의 FHA 모기지 신청이 크게 늘고 있다. FHA는 지난 90년대 중반만 해도 전체 모기지 시장의 비중이 10%대를 웃돌았으나 서브프라임에 밀려 최근 3%대까지 떨어졌다.
FHA에 따르면 특히 최근 3년간 부진하던 모기지 신청이 지난해 말부터 급증하고 있다. 2006년 12월 4만1,350건이던 신청건수는 매월 꾸준히 상승, 지난 6월에는 7만3,444건에 달해 6개월새 76%나 치솟았다.
FHA측은 “주택시장 냉각기 동안 FHA 모기지 신청은 반대로 오름세를 탔다”고 밝혔다.
FHA융자의 경우 지난 1934년 저소득층과 중간 소득층의 주택 구입을 장려하기 위해 선보였으나 그동안 시장 변화에 제대로 대처하지 못했다는 지적을 받았다.
이 같은 상황에서 일반 모기지 렌더들은 첫 주택구입자들이나 크레딧이 좋지 않은 바이어들을 겨냥한 다양한 융자 상품을 내놨으며 특히 FHA보다 빠른 융자승인을 무기로 시장을 넓혀왔다.
▲융자 상한액
최근 주택가격이 폭등했지만 FHA 모기지 대출 한도액은 크게 상향되지 않았다. 현재 단독주택의 융자 상한액은 36만2,790달러. 이 같은 이유로 주택가격이 크게 오른 캘리포니아에 비해 상대적으로 집값이 더 저렴한 미시간의 FHA 융자액이 더 많은 것으로 나타났다. 올 1·4분기 샌프란시코의 중간 주택가는 74만8,100달러 디트로이트는 15만4,600달러.
▲다운페이먼트
FHA 모기지의 경우 3%의 다운페이먼트를 요구한다. 서브프라임 사태 이후에도 일부 렌더들이 노다운 페이먼트 프로그램을 제공하고 있기는 하지만 이 경우 ‘최고의 크레딧’을 요구하고 있는 점을 감안하면 FHA의 다운페이먼트는 괜찮은 편이다.
신청자는 모기지 상환액과 모기지 보험, 재산세 등이 소득 대비 29%를 초과할 수 없으며 총 부채가 소득 대비 41%를 초과하면 안 된다. 적은 금액으로 다운페이먼트를 할 수 있다는 장점이 있지만 모기지 보험을 위해 융자액의 1.5%를 내고 매년 0.5%씩 모기지 보험료를 납부해야 한다. 이 금액은 모기지 페이먼트를 연체할 경우에 대비한 것이다.
서브프라임 모기지 사태로 FHA 융자 신청은 쇄도하고 있지만 승인까지 소요되는 기간은 통상 90-120일에 달한다.

<이해광 기자>