대출기준 강화로 주택융자가 힘들어지면서 주택시장도 침체가 우려된다.

융자 막히고 거래급감
부동산 시장 개점휴업

서브프라임(sub-prime) 모기지 부실사태가 일파만파 번지면서 전 세계 금융시장이 패닉상태에 빠졌다. 신용시장은 얼어붙었고 주식시장이 요동치고 있으며 연방준비제도이사회는 긴급 자금을 수혈하고 금리인하까지 고려하고 있다. 서브프라임 부실에 따른 부동산, 융자업계의 침체와 타운 경기에 미칠 영향, 향후 전망 등을 3차례에 걸친 시리즈로 긴급진단한다.
시리즈 차례 (1)부동산,융자업계의 침체 (2)한인타운 경기에 미칠 영향 (3)향후 전망과 대책

■바이어 대출기준 강화
풀러튼의 한 주택을 구입하기위해 에스크로를 오픈했던 정모(47)씨는 13일 모기지 브로커로부터 55만달러 융자기각 소식을 듣고 결국 주택 구입을 포기했다. 정씨는 “당초 기대했던 금리보다 1.25%나 높은 선에서 금리가 결정돼 도저히 페이먼트를 감당할 수 없었다”고 말했다.
서브프라임 여파로 최근 한인 융자와 부동산 업계는 사실상 ‘개점 휴업상태’다.
렌더들이 서브프라임 여파로 자금줄이 꽁꽁 묶이면서 ‘확실한’ 크레딧이나 수입을 가진 바이어를 제외하고는 사실상 대출을 중단했기 때문이다. 뱅크 오브 아메리카, 워싱턴 뮤추얼, 컨트리와이드, 웰스파고 등은 외부 투자자금 유입 없이 자체 자금만으로 모기지를 제공해야 하는 처지에 놓이면서 최근 대출기준을 대폭 강화했다.
강화된 대출기준은 ▲노다운, 10% 로우다운 모기지를 폐지하고 20% 이상의 다운페이먼트 요구 ▲신청자 소득의 서류심사 의무화와 대출 승인 소득기준의 상향조정 ▲최소한 700점에 근접하거나 상회하는 크레딧 점수를 요구하는 수준으로 강화됐다. 조건을 충족하지 못할 경우 최고 30~35% 다운페이먼트를 요구하거나 현 금리보다 1~2% 높은 이자를 요구하고 있다.

■모기지 금리 상승
서브프라임 여파로 모기지 금리가 껑충 뛰었다. 한인들이 많이 이용하는 30년 고정모기지 금리 6.75%는 의미가 없어졌으며 실제로 고객이 받을 수 있는 금리는 7~8% 대에 이르고 있다. ‘론팩트 모기지’ 제이 명 대표는 “모기지 신용경색이 앞으로 6개월 이상 지속될 경우 살아남을 한인 융자업체는 없을 것”이라며 “신청에 들어간 모기지가 줄줄이 기각당하거나 최고 8%대의 금리를 요구하고 있다”고 말했다.
‘코스모 펀딩’의 마이클 윤 대표는 “현재와 같은 대출기준으로 주택을 구입할 수 있는 한인은 예전에 비해 3분의 1도 안될 것”이라고 말했다. 워싱턴 뮤츄얼의 리처드 탁 모기지 한인담당관은 “은행 입장에서 자체 펀딩으로 모기지를 조달하려면 자금도 한정되고 대출기준을 강화할 수 밖에 없다”며 “외부 투자자금 유입을 통해 유동성이 개선되지 않는한 모기지 신용경색은 계속될 것”이라고 말했다.

■부동산 시장 침체우려
모기지 신용경색은 한인부동산 업계에도 직격탄을 날리고 있다.
뉴스타부동산 케이티 김 부사장은 “융자를 받을 수 없거나 융자승인을 받아도 금리 상승으로 페이먼트 부담이 너무 커져 바이어가 딜을 포기하는 경우가 늘고 있다”며 “최근 융자 브로커들은 웬만한 크레딧의 바이어 융자서류는 받지도 않는다”고 말했다.
이같은 영향으로 거래는 갈수록 한산해지고 있다. 최근에는 시장에 나온지 30일안에 에스크로를 오픈하는 매물은 약 10%에 불과하다. 많은 주택 구매희망자들은 모기지대출기준에 미달하고 유자격 바이어들은 사태를 관망하고 있는 게 요즘의 시장이라고 부동산 전문가들은 말하고 있다. 남가주 한인부동산협회의 에드워드 구회장은 “최근 2-3주새 융자가 힘들어지면서 예전에 비해 거래가 50%정도 감소했다”고 전했다.

<조환동 기자>