이자율 변화 감당가능 재정능력 심사

연방 금융당국이 주식 시장과 경제 전반에 충격을 던져주었던 서브프라임 모기지 부실사태의 재발을 방지하기 위해 칼을 빼들고 나섰다.
연방 주택청(FHA)이 최근 확정, 주 금융당국과 은행, 모기지 융자업체 등에 통보한 서브프라임 모기지 대출 가이드라인 중 핵심 조항은 앞으로 서브프라임 모기지를 대출할 때 대출자가 부담해야 할 가장 높은 월 페이먼트를 기준으로 대출 여부를 결정해야 한다는 것이다.
즉 변동 모기지를 대출해 줄 때 향후 이자율이 높아지더라도 이를 감당할 수 있는 재정능력을 심사하고 대출 여부를 결정해야 한다는 것이다.
예를 들어 20만달러를 변동 모기지로 대출받을 때 시작하는 이자율은 7%로 월 페이먼트가 1,331달러이지만 추후 이자율이 11.5%로 상승할 때는 월 페이먼트가 1,956달러로 껑충 뛰게 되는데 앞으로는 대출자가 1,956달러를 감당할 수 있는 수입 여부와 크레딧을 기준으로 대출심사가 진행되게 된다. 지금까지는 대다수 은행들이 1,331달러를 기준으로 대출 심사를 해주었다.
대다수의 서브프라임 모기지가 변동 모기지 상품인 것을 감안할 때 모기지 신청자 입장에서는 이전에 비해 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들 것으로 예상돼 집을 사거나 재융자를 받기가 보다 어려워질 전망이다.
새 기준은 또 모기지 대출자가 이자율이 뛰기 전에 60일 전까지 선완납 벌금(prepayment penalty)을 내지 않고 재융자를 할 수 있도록 은행이 대출기준을 바꿀 것을 권고하고 있다.
서류심사 내용도 강화된다. 많은 은행과 모기지 융자업체들이 신청자의 소득을 확인하지 않고 대출을 해줬으나 FHA는 앞으로 은행들이 소득 관련 서류와 증빙 자료를 확인토록 권고하고 있다.
FHA의 새로운 가이드라인은 변동 모기지 중 ▲상환기간 중 이자율이 상승하는 경우 ▲이자율 상승 제한이 없거나 상승폭이 높을 경우 ▲수입 제한이 없거나 선완납 벌금이 포함됐을 경우 등 사실상 대다수의 서브프라임 모기지 상품에 적용되게 된다.
한편 서브프라임 모기지가 전체 모기지 대출시장에 차지하는 비중은 지난해 20%를 차지했으며 연 모기지 대출액도 8,000억달러에 달하고 있다.

<조환동 기자>